超过1万亿韩元的投资资金正涌入首尔酒店市场。加上去年，已是连续两年资金投放规模突破1万亿韩元。这是海外资金为分享外国游客红利而进行“资金搬家”的结果。有观点认为，明年酒店客房仍将供不应求，这股投资热潮可能进一步升温。

16日，全球房地产咨询公司高纬环球在《2026年商业地产展望》报告中指出，今年1至3季度在首尔成交的单笔资产规模在100亿韩元以上的主要酒店共有7宗，总成交额达1万897亿韩元。与上年同期相比，成交宗数相同，总成交规模则从1万3380亿韩元小幅回落。

今年性价比较高的三、四星级酒店交易增多，使得总成交额突破1万亿韩元。去年则是以康莱德酒店首尔等高价五星级大型酒店交易拉升了整体规模。

尤其是今年，高盛首次进入这一市场。该公司于7月与JB资产运用携手，以2620亿韩元收购了拥有270间客房的美居大使首尔弘大酒店。这是一家坐落在外国游客云集的弘大商圈的四星级酒店，建筑低层入驻了Musinsa Standard等品牌店。通过引进能吸引消费者的店铺来增强客源吸引力，是“复合资产投资”的典型案例。

本土房地产投资信托运用公司也在积极抢占优质标的。KB资产运用从麦格理资产运用手中以1720亿韩元收购了拥有342间客房的Four Points by Sheraton Josun首尔站酒店。Shinhan REITs运用则以1430亿韩元买下了此前由Hana Alternative Asset Management持有、拥有382间客房的新罗舒泰麻浦酒店，扩大其酒店资产组合。

报告指出，资金集中流向三、四星级酒店的原因在于，“五星级酒店资产价格高、运营风险大，而中端酒店的准入门槛相对较低，同时游客需求较为稳定”，“弘大、首尔站、麻浦等地区外国游客人流量大，更容易维持较高的入住率”。

事实上，进入地方性流行阶段后，供给不足问题加剧，截至2023年，首尔三、四星级酒店的客房入住率已接近80%。平均房价（ADR）也同比大涨约25%。

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首尔酒店供给不足被视为资金搬家的主要原因。由于2012年至2016年实施的《扩大旅游住宿设施特别法》，2015年至2017年间酒店客房数量每年激增逾13%。自2023年起，受新冠疫情影响，被拆除或停业的酒店数量增加，整体进入下降通道。去年客房数量约为4.2万间，与前一年基本持平。可改造为酒店的建筑和可新建酒店的土地都十分有限，客房数量大概率将在当前水平维持。

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与之相对，需求却在急剧攀升。以去年为基准，国内外游客的年住宿天数约为3400万天，比疫情前的2018年增加了23%。来自亚洲以外的美国、欧洲游客增多，平均停留时间也呈延长趋势。报告预计，明年需求与供给的比率将超过100.8%，客房短缺将正式显现。

业内认为，旺季酒店预订愈发困难，民宿、长期住宿设施、汽车旅馆等替代性住宿设施有望获得“溢出效应”。高纬环球研究团队负责人Kim Sukyung表示：“在新增供给受阻的情况下，把办公楼或住宅建筑改造为住宿设施的尝试将会增多”，“明年首尔三、四星级酒店的活跃交易以及海外投资者的参与也将持续。”

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