2026 房地产市场大展望

36名专家中有13人认为，今年房价涨幅最高的地区将是首尔江南区。他们给出的理由包括“供给缺乏弹性”和“不可替代的区位”等。今年江南区的新入住房源与往年相比明显偏少，加上狎鸥亭和开浦洞等大规模重建项目进入正轨，被分析为将带动整体价格上升。与江南区一起被归为“江南3区”的松坡区（8人）和瑞草区（7人）也被预测房价将上涨。松坡区被视为公寓占比较高、大型小区密集，对市场波动极为敏感的自治区。专家们分析称，奥林匹克选手记者村、亚洲选手村等具有象征意义的老旧小区整备项目的全面启动，将形成强劲的上行压力。瑞草区方面，随着Banpo Raemian TriniOne、DH Bangbae等大型品牌小区陆续入驻，“新房溢价”将强力刺激周边市场，这被列为主要上涨原因。 在非江南地区中，认为城东区（5人）有望夺得涨幅第一的声音较多。城东区相较江南3区，进入门槛相对较低。此外，圣水和往十里一带的商务·居住复合开发正在积极推进，这一点被视为优势。龙山区（2人）既是首当其冲承受市中心供给不足冲击的地区，同时，随着龙山国际商务区等大规模开发利好进入可视阶段，有预测认为其有可能录得涨幅第一。评价认为，相较有限的供给量，等待入市的需求十分坚实，导致下行刚性极强。 此外，获得多名专家选择的地区，多为政策题材鲜明且“职住平衡”需求扎实的区域。城南市盆唐区（2人），由于通过指定第一期新城重建先导地区，使整备项目的可视化成为可能，被分析为推动市场的最大动力。龙仁市水枝区（2人），不仅充分发挥江南和板桥腹地的角色，而且被认为因去年首尔房价大涨而产生较大“气球效应”的可能性，这些都被列为主要原因。

预计今年全租价格的涨幅将超过去年水平，这将成为刺激房价的恶性循环起点。专家表示，在全国范围内本已出现住房挂牌量急剧减少的情况下，因入住房源减少而引发的“供需冲击”，将进一步加剧租赁市场的不安。全租价格推高买卖价格的“恶性循环”蔓延至全国的忧虑在本次问卷调查中，所有受访者都预测“全租价格上涨”，这反映出对供需冲击的担忧大幅加剧。72.2%（26人）的受访者回答称，“全租价格涨幅将比去年更大”。其余27.8%（10人）也选择了“上涨（但涨幅较去年有所收窄）”。相反，在全租市场中预测价格下跌或持平的专家则一名也没有。特别是，他们预计首尔的全租价格将比买卖价格涨得更快，全租价格与买卖价格之比将大幅攀升。 在导致全租供需不安的核心原因中，55.6%（20人）的专家将“入住房源不足的持续累积”列为第一位。其后依次为：购房观望需求滞留在全租市场、导致定居型居住需求增加（22.2%，8人），以及因政府监管导致的房源被锁定（11.1%，4人）等。公寓偏好集中现象（8.1%，3人）、因两项租赁法导致的合同到期（2.7%，1人）、多套房持有者占比下降（2.7%，1人）等也被指出是原因。 一位参与调查的专家表示：“全租供需不安的核心原因在于，最近几年许可和开工减少的影响不断累积，导致实际入住房源减少，从而出现结构性供应不足。”他还分析称：“虽然购房心理萎缩、公寓偏好集中以及制度因素也会产生影响，但最根本的原因还是市场上新增住房不足。”据韩国不动产院和Real Estate R114统计，今年全国入住房源为20万6923户，比去年减少21.4%。其中，首尔的入住房源将从4万6767户减少到2万8885户，骤减38.2%。 作为供应不足的前兆，“全租房源急剧减少”已经成为全国性现象。根据平台Asil的数据，过去1年间，首尔全租房源减少了27.6%，正在刷新历史最低纪录。地方广域市的情况也十分严峻。1年之内，大田的全租房源竟减少了58.1%，世宗也减少了57.6%，房源被锁定现象极为严重。釜山（-44.2%）、大邱（-37.9%）、光州（-30.4%）等主要枢纽城市的全租房源也全部减少逾30%，正将全租居住者不断推向月租市场。 全租价格上涨预计也将加剧买卖市场的不稳定。去年在地方市场，先是全租价格上涨，随后买卖价格跟着上升的模式反复出现，而这一模式很可能在今年扩散至全国。供应不足推高全租价格，全

专家预计，今年在迎来史无前例的入住房源“断崖”之际，将爆发“全租大乱”。他们判断，数年间累计的住房许可与开工减少的后果将在今年达到顶点，预计将进一步加剧普通民众的居住不安。可供居住的房子消失后，“干脆买房算了”的人会越来越多，由此带动买卖价格一同上涨。《亚洲经济》于12日针对学界、研究机构、建筑公司及金融业等36名专家开展的“2026房地产市场大展望”问卷调查显示，专家们认为，供应断崖将成为决定市场走向的绝对关键词。与利率或监管等其他变量相比，“眼下没有可住的房子”这一短缺因素，正攥住市场的命运。 最为危险的部分是全租市场。在所有受访者（100%）都预测全国全租价格将上涨的情况下，其中72.2%（26人）回答“涨幅将超过去年”，对史无前例的全租大乱发出警告。对于全租供需不稳定的原因，54.1%（20人）指出是“入住房源不足的累积”。在强力贷款监管压制购房心理、导致无法买房的潜在需求者滞留在全租市场之际，新建房源也急剧减少，这表明供需失衡正恶化到极点。 预计全租市场的火势将蔓延至买卖市场。在受访的36人中，有33人（91.7%）认为今年买卖价格将会上涨。分析认为，随着全租价格飙升，实际需求者转而选择买房的现象不断出现，将支撑全国性价格上行的态势。 供应不足对市场价格的影响力，在满分5分中得出了平均4.11分这一压倒性数值。相反，政府政策对市场稳定的贡献度仅为平均2.3分，事实上相当于不及格。因此，86.1%的专家（31人）强烈呼吁，将“扩大首尔及首都圈供应”作为实现市场稳定的最优先课题。结论是，如果没有完善的供应时间表，将难以阻止全租大乱推高买卖价格的恶性循环。