[观点评论]“生产性房地产”的必要条件

by Choi Ilgwon

Published 12 May.2026 07:30(KST)

Updated 12 May.2026 14:53(KST)

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“房地产等同投机”的观念阻碍开发行业发展
亟需寻找引入风险资本投资的途径

据悉，房地产开发商协会近日面向会员举办研讨会，讨论设立产业基础设施开发基金的方案。虽然当场并未提出特别有力的具体对策，但可见开发商行业对如何发挥房地产的生产性功能颇为苦心思索。

所谓开发商，字面意义上就是通过开发土地来提升房地产价值的主体。其做法是综合考虑周边条件，建设合适的建筑物，从而最大化土地利用。但在基金设立方式、运营方案等现实问题上仍有不少难题亟待解决，因此此次研讨会只是在开场层面进行了初步讨论。

业内更本质的困扰在于外界对“房地产等同投机”的固有认知。政府一方面强调生产性金融，一方面高调表示要切断资金流入房地产。开发项目必须筹集所需资金，但要抓住其中关键的金融机会却愈发困难。

“生产性房地产”面临的最大障碍，是以公寓为中心固化下来的房地产市场氛围。从2023年4月至2024年3月，公寓在住房交易中的占比超过78%。公寓已经被视为“准货币”，也就是说，它具备类似现金的流动性。资产越具备变现性，资金向其集中现象就越严重。

尽管政府推出了高强度房地产调控政策，但在国内房地产市场中，公寓占据的比重仍然压倒性。即便在股市行情火热、资金从房地产“转投”股市的“资金迁移”现象发生的当下，现实情况是，为购买住房而从股市撤出的资金规模也在不断增加。根据国土交通部汇总的住房资金筹措计划书显示，在购买价格为12亿韩元以上至15亿韩元以下的住房时，通过抛售股票和债券来筹资的金额占比，从2020年的1.7%上升到今年3月的5.7%；在15亿韩元以上的高价住房中，同期这一比例则从3.2%扩大到9.0%。这表明，即使出现了股市等可以替代房地产的投资渠道，市场对公寓等住房资产的关注度依旧炽热。

也正因如此，数据中心、环保能源设施、写字楼等“提升生产力”的领域反而备受冷落。因人工智能热潮而备受瞩目的数据中心，如今被认为再难看到扩张空间。原本可在市中心建设的小型“边缘数据中心”，一度被视为风口，但很快就偃旗息鼓。除了周边居民强烈反对外，难以筹集资金也是重要原因。写字楼同样因规模与区位的不同而呈现天壤之别。位于江南大道沿线的写字楼几乎没有空置，价格飙升，而大道内侧的楼宇却门可罗雀。由于波动性极大，贸然投入开发并不容易。

近期记者见到的一位房地产开发商表示，“在国内很难找到合适的商业机会”。资金蜂拥而至的住宅领域主要鼓励以公共主导开发，几乎没有机会，而能源开发等项目则伴随较大风险。他接着称，“目前正在与建筑公司携手，寻找是否有可以在海外开展的项目”。

从历史上看，开辟金融新天地的正是土地等房地产资产。土地被赋予如同黄金般的价值这一概念，推动了金融业的发展。如今情况恰好相反。若要让房地产具备生产性功能，就离不开金融的支持。然而，金融界对房地产的固有认知却迟迟难以改变。