50년간 개발 막혔던 미아7구역, 525가구 아파트로 탈바꿈한다

서울시, 자력재개발→합동재개발 전환 '신통기획' 확정
고도지구 높이 완화, 보정계수 적용해 사업성 높여

서울 시내 마지막 '자력재개발' 구역으로 남아 있던 강북구 미아동 791 일대 미아7구역이 50년 만의 행위제한 해제로 재개발의 기반을 마련했다.

서울 강북구 미아동 미아7구역 일대 신속통합기획 조감도. 서울시 제공

서울시는 미아동 791 일대 2만5215㎡의 노후 주택가에 대한 신속통합기획을 확정했다고 6일 밝혔다.

이 일대는 1960년대 급속한 도시화 과정에서 자연발생적으로 형성된 무허가 불량 주택 밀집지역이다. 1973년 '주택 개량 촉진에 관한 임시조치법'에 따라 1975년 '자력재개발' 방식의 주택개량 재개발 구역으로 지정됐으며, 1995년에는 환지 방식의 관리처분계획 인가까지 받았다.

'자력재개발'은 지방자치단체가 상하수도, 도로 등 기반시설을 확충하고 주민이 스스로 주택을 신축·개량하는 사업 방식이다.

하지만 구역 지정 이후 50여년간 자력재개발을 제외한 어떠한 개발행위도 불가능해진데다 대부분 주민이 경제적 여력이 없어 개량사업을 이어가지 못하면서 주거환경이 급격히 악화한 상태다.

시는 이번 신속통합기획을 통해 이 일대 사업 방식을 자력재개발에서 '합동재개발'로 전환해 최고 23층, 525가구 규모의 열린 단지로 탈바꿈시키기로 했다. 합동재개발은 재개발 구역 내 토지·건축물 소유자들이 주민 조합을 결성해 민간 건설업자와 함께 사업을 추진하는 방식이다.

시는 사업성을 높이기 위해 고도지구 높이를 평균 45m로 완화하는 한편, 2.0의 사업성 보정계수를 적용했다. 사업성 보정계수란 상대적으로 높은 분양수익을 기대하기 어려운 지역에 사업성을 높여줄 수 있도록 지가 등을 고려하여 허용용적률 인센티브를 보정하기 위한 계수다.

시는 기획에 ▲주변과의 정합성을 고려한 토지이용계획 ▲지역과 소통하는 열린 단지 계획 ▲삼양사거리역과 연계한 단지 계획 ▲생활 클러스터 계획 ▲가로활성화 계획의 5대 원칙을 적용했다.

우선 대상지에는 인근 미아동 791-2882 신속통합기획 대지조성 계획과 연계해 단지 내 경사를 극복하고 일상적 보행이 가능한 대지를 조성할 계획이다.

단지는 중앙마당을 중심으로 열린 배치를 구성하고, 미아동 791-2882 신속통합기획에서 제시한 열린배치구간을 계획에 반영해 지역과 소통하는 열린 단지 계획을 수립했다.

단지 내 경사지에는 주민공동시설, 데크 주차장 등을 배치하고 입체적 보행 동선을 연결하는 한편, 삼양사거리역과 연계한 진입부 계획과 단지 상징성을 부여했다.

이밖에 보행 흐름을 따라 일상과 마당이 자연스럽게 이어지는 보행·복지·커뮤니티 중심의 생활 클러스터를 계획하고, 주변 학교를 고려한 안전한 통학로를 조성한다.

시와 강북구는 이번 기획에 이어 정비계획 입안·고시, 조합설립인가 등 후속 절차도 지원해 사업 진행 속도를 높일 방침이다.

정두환 기자 dhjung69@asiae.co.kr