"공공 STO로 부동산 PF 쏠림·전세사기 막는다"

"PF보다 금융비용·분양가 낮출 수 있어"
"전세보증금 유동성 키워 전세사기 예방"

부동산 개발 시장에서 공공 토큰증권(STO)을 활용한 자금 조달 방식이 도입돼야 한다는 의견이 나왔다. 기존 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 자금을 조달하는 구조에선 고금리 시 금융비용 상승으로 분양가가 오르는데 STO를 활용하면 금융비용을 낮춰 분양가 상승을 막을 수 있다는 것이다. 또 임대차 시장에서 전세사기를 예방하기 위해 STO를 활용한 전세대출의 필요성도 제기됐다.

28일 오후 서울 여의도 금융투자교육원에서 열린 '공공 STO 기반 디지털경제·디지털자산 산업 육성 토론회'에서 참석자들이 기념사진을 찍고 있다. 박승욱 기자

인호 고려대 블록체인연구소장은 28일 오후 서울 여의도 금융투자교육원에서 열린 '공공 STO 기반 디지털경제·디지털자산 산업 육성 토론회'에서 "공공 STO를 활용하면 부동산 개발 시장에서 PF 의존도를 낮출 수 있다"며 이같이 밝혔다.

공공 STO의 장점은 건설 프로젝트에서 금융비용을 낮출 수 있다는 점이다. 미래의 분양 수익을 담보로 자금을 조달하는 PF는 고금리가 장기화할 시 금융비용이 늘어나며 분양가도 상승시킨다. 이와 달리 자산을 디지털 토큰 형태로 발행해 증권 형태로 거래할 수 있는 STO는 금융비용을 낮추고 분양가 상승도 막을 수 있다.

STO 방식은 개인의 부동산 투자 문턱을 낮추기도 한다. 기존의 부동산 개발은 수백억원에서 수천억원이 투입되는 사업으로 개인이 참여하기 어려운 구조다. STO를 통해 개발 자산을 천원에서 만원 단위로 쪼개 증권 형태로 유통하면 개인들도 개발 사업에 투자할 수 있다. 블록체인을 기반으로 토지확보, 인허가 등 전 과정이 투명화할 뿐더러 개인이 개발이익까지 얻을 수 있다.

인 교수는 이를 위해 분양연동형 STO를 제시했다. 이는 정비사업 시 착공 시점에 발행되고 분양 완료 시 자동 청산되는 단기 수익형 STO다. 투자자는 건설 과정에서 STO의 가격이 상승하면 주식처럼 사고팔 수 있으며, STO를 분양 완료 시점까지 보유해 원금과 분양 이익 등을 받을 수도 있다.

이 외에도 인 교수는 국민주거복지펀드형 STO, 국민배당형 STO를 제안했다. 국민주거복지펀드형은 기존의 한국토지주택공사(LH)가 공공택지를 조성해 민간에 매각하는 구조가 아닌, 공공택지에 대한 STO 발행 후 주거복지펀드로 이를 투자하는 방식이다. 이를 통해 투자자는 택지 임대료, 상가 임대료, 분양차익 등을 배당 형태로 받게 된다. 국민배당형은 기부체납으로 받은 문화시설 등의 운영수익권을 토큰화해 수익을 투자자에게 배당하는 구조다.

이날 전세사기 예방을 위해 STO를 활용한 전세대출 방안도 논의됐다. 홍승필 한신대 AI·SW 대학 교수는 "전세 대출에 STO를 적용하면 선순위 관계, 임대인의 조세 체납 등 정보의 불투명성, 실물자산의 유동성 문제로 발생하는 전세사기를 막을 수 있다"고 설명했다.

그러면서 "전세 보증금 STO를 도입하면 보증금 미반환 리스크를 헷지할 수 있다"며 "STO로 블록체인을 기반으로 한 부동산 정보 증빙체계가 마련되면 임차인과 임대인 간 절대적 신뢰가 구축될 것"이라고 덧붙였다.

이런 구조에서 임차인은 보증금 미반환 위험을 줄일 수 있다. 보증금 채권을 증권화하면서 미반환 리스크를 다수의 투자자와 나눌 수 있게 된다. 또 STO의 스마트 콘트랙트로 계약 만기 후 보증금 반환 등 설정된 조건에 따라 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있도록 설계할 수도 있다. 임대인 역시 보유 부동산의 STO화로 인한 부분 매각으로 수익을 얻고, 보다 빠른 반환 보증금 확보가 가능해진다.

중요한 것은 시범사업이다. STO는 전자증권법·자본시장법 개정에 따라 내년 1월부터 본격 시행된다. 이들 교수는 "내년 1월 STO 입법안 시행 전 STO 구조를 최종 설계하고 샌드박스 지정을 통해 1호 사례가 나오는 게 중요하다"고 입을 모았다.

박승욱 기자 ty1615@asiae.co.kr