토지 80%만 확보해도 지역주택조합 사업 가능해진다

국토부 지역주택조합 피해예방·정상화 방안 내놔
정상 사업장 속도↑…조합 운영 투명성·분쟁예방

지역주택조합사업의 사업계획승인을 위한 토지 소유권 확보기준이 현행 95%에서 80%로 낮아진다. 전문성을 갖춘 업체가 조합 업무를 대행할 수 있도록 등록제를 도입하는 한편 공사비 증액 시 외부 전문기관 검증이 의무화된다. 자금 사용 내역도 공개토록 해 투명성을 높이기로 했다.

국토교통부는 이러한 내용을 담은 지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안을 20일 발표했다. 지역주택조합은 토지 확보 기준이 높고 사업 진행이 더뎌 성공률이 낮거나 조합원 피해가 크다는 문제가 꾸준히 제기돼 왔다. 정부는 앞서 지난해 10월 초기 진입기준을 강화하기로 한 데 이어 이번에 기존 정상 사업장의 속도를 높이고 조합원 권익을 보호하는 데 초점을 맞춰 개선방안을 마련했다.

토지 확보 애로·조합원 결원…사업지연 요소 차단

토지소유권 확보 기준을 80%로 낮춘 건 이른바 '알박기' 피해를 막기 위한 방안이다. 현행 95% 기준으로는 5% 이상 소수 토지주가 매매를 거부하거나 과도하게 비싼 가격을 요구해 사업이 늦어지는 일이 빈번했다. 이에 일반 주택건설사업과 같은 수준인 80%로 낮추기로 했다. 나머지 토지에 대해선 사업인가 이후 매도청구권을 행사할 수 있게 할 방침이다.

지난해 5월 이재명 당시 민주당 대선후보가 경북 고령군에서 대구 시민의 지역주택조합 관련 하소연을 듣고 있다. 연합뉴스

현재는 토지사용승낙서 격인 사용권원 50%를 확보하면 모집신고가 가능하며 사용권원 80%, 토지소유권 15% 이상일 때 조합설립을 인가받는다. 이후 토지소유권 95%를 확보해야 사업계획승인이 났다. 앞으로 규정이 바뀌면 기존 조합의 경우 모집신고나 조합설립인가 기준은 기존과 같으며 사업계획승인은 토지소유권 80%로 완화된다.

신규 조합의 경우 토지매매계약 80% 이상일 때 모집신고가 가능하며 조합설립인가 기준은 토지매매계약 65%·토지소유권 15%, 사업계획승인은 토지소유권 80%로 기준이 바뀐다. 개정 시행일 이전에 사업계획승인을 신청하지 않은 조합은 완화된 기준을 적용받을 수 있다.

사업지 내 주택을 보유하거나 거주 중인 원주민도 조합원으로 가입할 수 있도록 바뀐다. 지금은 무주택자이거나 85㎡ 이하 1주택자만 조합원으로 참여할 수 있는데, 기존 원주민 재정착을 유도하기 위해 2년 이상 소유·1년 이상 거주자는 85㎡ 이하 기준을 적용하지 않는다. 조합원 결원이 생겨 충원할 때 조합 가입 신청일을 기준으로 조합원 자격을 판단하기로 했다.

조합운영 전문성·투명성 ↑

대행업 등록제는 자본금과 전문인력 등 엄격한 기준을 둘 예정이다. 부실업체의 시장진입을 차단할 수 있을 것으로 예상된다. 현재는 부실업체가 난립해도 제재 수단이 마땅치 않아 관리하기 어렵다는 지적을 감안했다.

시공사가 공사비 증액을 요구할 때 한국부동산원 등 전문기관 검증을 의무화한다. 조합원 20% 이상이 요청하거나 최초 공사비 대비 5% 이상 증액, 증액 공사비 대비 3% 이상 늘어난 경우에 이러한 절차를 밟을 수 있다. 시공사와 공정한 계약관계를 유지하기 위해 경쟁입찰을 의무화하고 공동시행이 아닌 조합 단독으로 사업을 시행할 수 있는 근거도 만든다.

과거 지역주택조합 사업을 추진하다 중단된 하월곡동 일대 빈집. 이승진 기자

아울러 조합이 자금의 인출·사용 내역과 증빙자료를 조합원이 알 수 있도록 근거도 마련한다. 정보를 공개하지 않으면 자금인출이 제한된다. 연락처 등 정보공개 대상자료를 구체화하는 한편 조합원 20% 이상 요구할 시 회계감사도 받도록 하는 등 조합 운영 과정에서 수시로 불거지는 문제도 바로잡는다.

온라인 총회·전자의결 방식을 도입한다. 의사결정 과정을 투명하게 하기 위해 대리인 인정 범위를 배우자, 직계 존·비속으로 제한할 방침이다. 분담금 명세결정 등 조합원 재산권과 관련한 중대한 사항에 대해서는 정족수 기준을 과반 출석, 과반 찬성에서 3분의 2 이상 출석, 3분의 2 이상 찬성으로 높이기로 했다. 조합원이 사업 가능성 등을 미리 꼼꼼히 따져볼 수 있도록 가입 철회 기간을 30일에서 60일로 늘린다.

부실 조합·사업완료 조합 해산 속도↑

부실조합을 일찍 정리할 수 있는 근거도 생긴다. 현재는 사업이 늦어지면 총회의결을 거쳐 사업종결이나 조합해산이 가능한데, 한 번 부결되면 재의결 기회가 막혔다. 앞으로는 총회 부결 후에도 1년 이상 조합설립이나 사업계획 인가를 못 받으면 조합원 3분의 1 이상 재의결이 가능하도록 해 총회에서 다루도록 바뀐다.

아울러 토지확보율이나 분담금 납입현황 등 사업정보를 반기마다 제공토록 하는 한편 매년 지자체 등을 통해 전수실태점검도 할 예정이다. 장기 미운영 조합은 지자체 재량에 의해 청문절차 등을 거쳐 취소할 수 있는 근거도 마련키로 했다. 사업을 마친 조합은 1년 이내 해산총회를 여는 걸 의무화하고 정당 사유 없이 해산하지 않으면 지자체가 직권으로 해산할 수 있게 된다. 지자체가 실태점검이나 자료제공을 요구할 수 있는 근거도 마련된다.

국토부는 이러한 사안이 향후 법 개정 등을 고쳐 내년부터 적용할 수 있을 것으로 내다봤다. 김이탁 국토부 1차관은 "이번 대책은 현장 목소리를 최대한 반영해 고질적인 지역주택조합 사업 애로 요인을 해소해 사업속도를 높이고 조합원 권익을 보호하는 데 중점을 뒀다"면서 "지역주택조합 피해가 상당히 줄어들 것으로 기대한다"고 말했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr