서울시 소규모재건축 활성화…의무공공기여 없어도 '2종7층→2종' 상향

서울시, 소규모재건축 사업 업무처리기준 수립
의무공공기여 없이도 용도지역 상향 가능하도록 바꿔
소규모재건축 가능 대상지 중 3.4%만 사업 추진 중
이달 중 공모 통해 무료 사업성 분석

[아시아경제 김혜민 기자] 서울시가 의무공공기여 없이도 용도를 상향해 소규모재건축이 가능하도록 규제를 없앤다.

서울시는 이 같은 내용의 소규모재건축 사업 업무처리기준을 수립했다고 3일 밝혔다. 시는 관련 법 등에 흩어져있는 절차와 기준을 망라하고, 불필요한 규제는 손질해 기준을 만들었다.

대표적으로 의무공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능하도록 규제를 손질했다. 현재는 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역에서 소규모재건축 사업을 추진하기 위해 2종 일반주거지역으로 용도를 상향할 경우 일정비율을 공공에 기여해야 한다는 조건이 의무적으로 붙는다. 용도지역은 일정 요건을 충족할 경우 통합심의를 거쳐 상향할 수 있지만 이 규정 때문에 사업성이 떨어진다는 지적이 있었다는 것이 서울시의 설명이다.

서울시 관계자는 "소규모재건축 사업은 대규모 재개발·재건축과 달리 안전진단과 정비구역 지정이 생략돼 관련 심의를 통합심의로 한 번에 받을 수 있어 사업절차가 간소하다"며 "하지만 층수제한 등으로 인한 사업성 저하와 자금력 부족 등의 이유로 활성화되지 못하고 있어 업무처리기준을 마련했다"고 말했다.

의무공공기여 규정이 없어지면 소규모재건축 사업의 사업성을 높일 수 있을 것으로 보인다. 입지기준(2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보·차도로 구분된 2차로 이상 도로와 접할 것)만 충족하면 시 통합심의를 거쳐 용도지역 상향이 가능하다. 시는 7층 높이제한을 받고 있는 2종 일반주거지역에 인접한 660개 단지 중 약 150개(23%) 단지가 적용받을 수 있을 것으로 예측했다.

서울시는 이와 함께 주민과 민간사업자가 용도지역 변경과 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 계획이 가능하도록 용적률 기준도 담았다. 예컨대 7층 이하 규제를 받는 2종 일반주거지역이 2종 일반주거지역으로 용도를 상향할 경우 기준 용적률 190%(허용용적률 200%)를 적용받는다. 여기에 임대주택을 추가로 건설할 경우 용적률의 상한인 250%까지 적용받을 수 있다.

이번 기준에는 추가로 받을 수 있는 허용 용적률 인센티브 항목과 비율도 함께 담았다. 친환경·녹색 건축물 활성화 등 서울시의 주택정책 목표 달성을 위한 것으로, 최대 20% 이내로 용적률 인센티브를 받을 수 있다. 건축심의와 도시·군 관리계획 관련 심의를 한 번에 받을 수 있는 '통합심의' 대상은 용도지역을 변경하거나, 임대주택을 건설해 용적률 상한까지 건축하는 경우 등으로 명시했다.

서울시는 이번에 수립한 '소규모재건축 사업 업무처리기준'을 관련 공무원이 지침으로 활용할 수 있도록 설명회를 개최하고, 서울시 홈페이지에도 게시할 예정이다. 시와 서울주택도시공사(SH공사)는 사업을 추진하고자 하는 토지등소유자를 대상으로 무료 사업성 분석도 추진하기로 했다. 이달 중 대상지 공모를 실시할 예정이다. 이밖에 주택도시보증공사와 사업비 등 융자상품 개발을 위한 협의도 추진한다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 "이번에 마련한 기준을 통해 주민과 민간사업자가 사업 예측가능성을 높일 수 있게 됐다"며 "시는 소규모재건축 사업 촉진을 위한 행정·예산지원 등 공공지원 기틀을 지속 마련해 저층주거지 주거환경을 개선하도록 최선을 다할 것"이라고 말했다.

한편 소규모재건축 사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업이다. 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'을 적용받는다. ▲해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만 ▲노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물수의 3분의 2 이상 ▲기존주택의 세대수가 200세대 미만인 주택단지가 대상이다.

서울시가 파악하고 있는 소규모재건축 사업이 가능한 대상지는 총 2070개소로, 현재 3.4%인 70개 단지에서만 사업이 추진되고 있다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr