민간택지 분양가상한제 시행 '초읽기'

당정 막판 조율 중…이르면 내주 초 주택법 시행령 개정안 입법예고
주택채권입찰제 등 '로또 청약' 막을 방안도 함께 내놓을 것으로 전망

▲김현미 국토교통부 장관 [이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 박민규 기자] 김현미 국토교통부 장관이 수차례 시행 의지를 밝혔던 민간택지 분양가상한제 관련 입법예고가 내달 초 나올 예정이다. 분양가상한제 적용 요건을 완화하고 과도한 시세 차익을 환수하는 조치가 병행될 전망이다.

31일 국회 및 정부에 따르면 국토교통부는 기획재정부 및 여당 등과 추가 부동산 대책에 대한 막판 조율을 하고 있다. 이르면 다음주 초 민간택지 분양가상한제 적용 요건 완화 등의 내용을 담은 주택법 시행령 개정안이 입법예고될 것으로 보인다.

현재 민간택지에 분양가상한제를 적용하려면 기본적으로 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 2배가 넘어야 한다. 이 공통요건을 충족하면서 ▲최근 1년간 평균 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하는 경우 ▲분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대1(국민주택 규모 이하는 10대1)을 초과한 경우 ▲직전 3개월간 주택거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 경우 등 세 가지 선택요건 중 하나를 충족하는 지역을 대상으로 주거정책심의위원회를 거쳐 분양가상한제가 적용된다.

이번 개정안에서는 우선 공통요건인 물가 상승률 대비 집값 상승률 배수를 현행 2배에서 1배나 1.3배 수준으로 크게 낮출 것으로 예상된다. 현재 조정대상지역 지정 요건이 최근 3개월간 물가 상승률 대비 집값 상승률이 1.3배를 초과하는 지역으로 설정된 점을 감안하면 분양가상한제 적용 요건도 여기에 맞춰질 가능성이 크다. 선택요건 중 물가 상승률 대비 분양가 상승률 배수도 동일하게 조정될 것으로 보인다.

이미 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정된 지역에는 민간택지 분양가상한제를 바로 적용할 수 있도록 하는 조항이 추가될지도 관심사다. 올 초부터 지난달까지 서울 집값 하락세가 이어졌던 상황에서 물가 상승률 대비 집값 상승률 배수를 낮춘다고 해도 당장 서울 주요 지역에 민간택지 분양가상한제를 적용하는 것은 불가능하기 때문이다.

국토부는 2017년 12월 주택법 시행령을 개정해 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 지금 기준으로 완화했다. 그러나 당시 서울 등 주요 지역에 민간택지 분양가상한제를 바로 적용하지는 않았다. 주택도시보증공사(HUG)를 통해 실질적으로 분양가를 통제하고 있었기 때문에 분양가상한제 시행 필요성을 느끼지 못했기 때문이다. 그랬던 정부가 민간택지 분양가상한제 카드를 최근 다시 들고나온 것은 강남권 재건축 단지를 중심으로 분양가 규제를 피하기 위해 후분양으로 전환하는 사례가 늘어나고 있기 때문이다.

정부는 이번 대책에서 민간택지 분양가상한제 시행에 따른 부작용을 완화할 수 있는 방안도 같이 내놓을 예정이다. 현재 3~4년으로 적용되는 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 주택 전매제한 기간을 5~7년 수준으로 늘리는 방안이 거론된다.

전매제한 강화와 함께 주택채권입찰제가 도입될 가능성도 있다. 참여정부 시절인 2006년 처음 도입된 주택채권입찰제는 분양가상한제가 적용된 주택을 분양 받을 때 인근 단지와 과도한 시세 차익을 줄이기 위해 국민주택채권(제2종)을 매입하도록 하고, 매입액을 많이 써낸 사람에게 우선적으로 분양권을 주는 것이다. 그러나 채권 매입액을 상한까지 써낼 경우 수요자들의 부담이 커지게 되고 오히려 주변 집값 상승을 부추길 우려가 있다. 이 때문에 참여정부 시절에도 채권 매입액 상한을 시세의 80% 수준으로 조정했다. 그럼에도 불구하고 주택채권입찰제는 집값 안정화에 큰 효과를 얻지 못했고 결국 폐지됐다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “(민간택지 분양가상한제가 시행되면) 재건축·재개발 사업장에 가격 통제가 이뤄지기 때문에 당분간 안정세를 이어가겠지만 그렇다고 해서 재건축·재개발 아파트값이 내려가지는 않을 것”이라며 “오히려 중장기적으로는 공급 부족으로 아파트값이 상승할 가능성이 높다”고 말했다.

정부가 이번 부동산 추가 대책에서 민간택지 분양가상한제 카드 외에 최근 주택시장이 과열 양상을 보이고 있는 일부 지방 광역시 주요 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정하는 방안을 들고나올지도 주목된다. 대전 유성구와 대구 중구 등이 후보지로 거론된다. 대전 유성구의 경우 지난달 집값이 0.69% 뛰며 전국에서 제일 많이 올라 갈수록 상승 폭을 키우고 있다. 대구 중구는 올 상반기 집값이 2.56% 상승해 전국에서 집값이 가장 많이 올랐다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr