'강남불패' 심리가 부활했다

올해 3.3㎡당 평균분양가 3926만원
"가격 높지만 비전 더 크다" 부동산심리 주도

[아시아경제 주상돈 기자] 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 이른바 '강남3구'의 3.3㎡당 평균 분양가가 4000만원에 달했으나 열기는 식을 줄 모른다. 강남 부동산에 투자하면 무조건 성공한다는 이른바 '강남불패(江南不敗)'가 다시 입증된 것 아니냐는 분석이 나온다. 특히 3.3㎡당 5000만원을 넘나드는 분양가로도 승산이 있을 것이란 지적마저 가세하며 강남은 부동산시장의 최대 변수로 떠올랐다.

12일 부동산114에 따르면 올 들어 강남3구에 분양된 5개 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 3926만원을 기록했다. 이 기간 최저 분양가는 3559만원인 '래미안 서초 에스티지S'의 전용면적 134㎡였고, 최고 분양가는 '반포센트럴푸르지오써밋' 59㎡로 4221만원에 달했다.함영진 부동산114 리서치센터장은 "올해 분양시장 분위기가 시장이 너무 좋고, 민간택지 분양가 상한제 폐지에 따라 분양가를 올릴 수 있는 여력이 만들어지면서 4000만원까지 치솟은 것"이라며 "학군ㆍ인프라 등을 원하는 수요는 많지만 공급이 절대적으로 부족했던 강남의 특수성이 반영된 결과"라고 풀이했다.

분양가 고공행진의 배경에는 기존 집값의 초강세 현상이 있다. 강남3구 집값은 지난해부터 오름세로 돌아서더니 올해 들어서는 더욱 가파른 상승 폭을 보이며 과거 최고점에 육박했다. 서초구는 지난달 초 기준 아파트 매매가 평균이 10억7808만원으로 최고점인 2011년 3월(10억9064만원) 수준에 다다랐다. 강남구의 경우 10억7795만원으로 역대 최고인 2007년 1월(11억9964만원)의 90%를 기록했다.

재건축조합을 비롯한 주택공급 주체들이 3.3㎡당 4000만원 안팎의 분양가로도 성공적 분양을 끝낸 사례가 늘어난 것도 한 원인이다. 하지만 근본적으로는 높은 가격의 주택을 분양받더라도 앞으로 충분히 그 이상의 값어치를 할 것이란 가격상승 기대감이 작용한다. 한 전문가는 "지방 부호들이 돈가방을 싸들고 쇼핑하듯 경쟁적으로 집을 사기도 한다"면서 "학군이나 기업, 컨벤션, 엔터테인먼트 등에 이르기까지 폭넓은 강점을 가진 강남에 환호하는 것 같다"고 분석했다. 그는 "미국 뉴욕이나 일본 도쿄 등의 중심가처럼 부동산 상승기에 가장 큰 오름 폭을 보이고 침체기에는 낙폭이 제한적인 양상을 보였다는 경험도 작용하는 것으로 보인다"고 말했다. 이에 앞으로 강남에서 나올 분양물량도 대부분 3.3㎡당 4000만원 수준을 웃돌 것으로 예상된다. 13일 견본주택을 여는 '삼성동 센트럴 아이파크'는 평균 분양가를 3.3㎡당 3960만원으로 책정했다. 다음 주 중 분양에 나서는 '반포 래미안 아이파크'의 분양가는 4300만원 수준으로 사상 최고 분양가를 기록할 것이라는 얘기까지 나오고 있다.

그렇다면 이런 분양가는 거품일까. 분양가는 땅값과 건축공사비, 경비, 이윤 등으로 구성된다. 더욱이 재건축 아파트 일반분양분은 재건축조합원들의 부담을 일반분양분에 전가시키는 경우도 발생한다. 그런데도 소득 수준이나 강남만의 특별한 여건까지 어우러지며 고분양가 아파트가 잘 소비되는 모양새다. 하지만 이 같은 고분양가 랠리가 계속 이어지기는 어렵다는 지적도 있다. 함 센터장은 "지금 강남 집값은 예전 고점 수준의 가격을 회복하긴 했지만 유동성 확대와 정부의 규제 완화, 청약 선호, 재건축 이주에 따른 수급 불균형 등이 일시에 맞물리면서 나타난 현상"이라고 진단했다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr