[부동산, 월세로 번다]관리비용·공실위험 부담된다면 '펀드·리츠' 간접투자

3개이상 소유했다면 관리인 따로 둬야

김현아 한국건설산업연구원 연구실장.

[아시아경제 주상돈 기자] "수익형 부동산 수익률은 어떻게 운영하느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 운영 능력에 따라 연 7%의 수익률이 나오던 오피스텔의 수익률이 연 5%로 떨어질 수도 있다. 주인 스스로 관리하기 어렵다면 관리인을 두거나 간접투자를 하는 것도 방법이다."김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장이 말하는 수익형 부동산 투자의 성공 여부는 운영 능력으로 모아진다. 흔히 수익형 부동산은 보유기간 동안 정기적으로 수익이 발생하는 부동산을 말한다. 통상 부동산의 경우 세입자에게 매달 임대료를 받기 때문에 매달 현금 이득을 볼 수 있는 부동산을 수익형 부동산으로 본다. 토지의 경우는 개발 호재 등에 따라 자본이득을 노릴 수 있지만 1회성이라는 점에서 수익형 부동산으로 보지 않는다. 다만 비어 있는 땅을 주차장으로 만들거나 창고로 활용해 정기적인 임대료를 받는다면 넓은 의미에서 수익형 부동산으로 보기도 한다.

김 실장은 최근 수익형 부동산의 인기는 부동산 가격 상승 둔화에 있다고 봤다. 그는 "아파트의 경우 예전엔 사기만 하면 가격이 올랐으니 수익형 부동산에 눈을 돌릴 필요가 없었다"며 "하지만 이제는 여기서 자본이득이 생기지 않으니까 이를 수익이 나오는 부동산으로 바꿔야 겠다는 인식이 생긴 것"이라고 진단했다.

상가나 오피스텔 등은 매년 자연적으로 노후된다. 이 탓에 처음 수익률을 유지하거나 높이기 위해선 관리가 필수다. 물론 유지관리에는 돈이 들어간다. 또 공실의 위험과 세입자가 월세를 못내는 경우 보증금만 까먹는 상황이 되면 수익률은 떨어질 수밖에 없다는 것이다.실제 국토교통부에 따르면 올해 1분기 중대형 매장용 건물의 공실률은 10.5%로 전기보다 0.2%포인트 늘었다. 10달 중 1달은 비어있었던 셈이다.

김 실장은 "수익형 부동산에서 간과하는 것이 이런저런 관리비용인데 전세는 세입자와 2년에 한 번 정도만 보면 되지만 월세는 직간접적으로 매달 봐야 한다"며 "가령 5개가 있는데 월세를 받는 날이 다르고 심지어 월세를 제대로 안 낸다면 이틀에 한 번꼴로 독촉을 해야 하는 상황이 발생할 수 있다"고 말했다. 이어 "이런 것들을 고려할 때 임대료를 조금 낮추더라도 최대한 연체를 하지 않을 세입자를 구하는 것이 중요하다"며 "또 1~2개의 상가는 개인이 이런 점들을 따져볼 수 있겠지만 그 이상이라면 비용이 추가로 들어가도 관리인을 두는 것이 안전하다"고 말했다.

이런 위험을 피하면서 수익형 부동산의 수익률을 따라갈 수 있는 투자방법으로 김 실장은 부동산펀드나 부동산전문 투자신탁(리츠) 등의 간접투자 방식을 추천했다.

최근 국내에도 임대주택사업자가 집주인을 대신해서 임대주택을 건설하고 임대 관리까지 운영하는 사업형태인 '임대주택 서브리스'가 등장했다. 또 분양 시 확정수익을 제공하고 임대 시 월정액의 월세를 입금하는 '자기관리형 주택임대관리'업체도 늘고 있다.

김 실장은 "직접투자만 생각하는 경우가 많은데 앞으로 간접투자로 눈을 돌릴 필요가 있다"며 "수익률은 줄어들 수 있지만 실제 예상치 못하게 수익률을 낮추는 관리비용과 공실위험 등을 감안하면 간접투자가 이런 위험을 헤지(손실 회피)하는 기능을 한다"고 설명했다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr