[2012 MONEY EXPO 불황을 뚫어라]“도심 역세권 중심 연금형 부동산이 대세다”

보험사별 하반기 투자기상도 ③ | 박상언 유엔알컨설팅 대표

“월세와 시세까지 들쭉날쭉한 수익형부동산 보다는 안전한 연금형 부동산이 올 하반기 부동산 시장에서 주류가 될 것으로 보입니다.”
박상언 대표는 바라보는 하반기 부동산 시장은 수익형 부동산이다. 현재 부동산 시장 불황이 아파트 시장에 맞춰져 있으며 하반기에는 수익형 부동산의 인기가 여전하다는 분석이다.

“50대 전후가 되면 노후가 걱정돼 매달 월세가 나오는 연금형 부동산에 관심을 가졌지만 최근 연령대가 30대로 대폭 낮아질 만큼 수익형 부동산에 대한 관심도가 높아졌습니다.” 이 중에서도 연금형 부동산을 강력하게 추천했다. 국민연금처럼 꾸준히 안정적인 수익이 나올 수 있는 부동산을 말한다. 연금형 부동산의 정의는 기존의 수익형 부동산 가운데서도 안정적인 상품을 말한다. 여기서 말하는 안정적인 상품은 지역별 위치를 고려한 것들이다.

“현재 불황에도 비교적 안전하게 연금처럼 받을 수 있는 부동산 상품은 도심권 도시형주택, 원룸, 오피스텔, 다가구, 소형빌딩 등을 추천합니다. 리스크 요인도 있겠지만 현재 다른 부동산과 비교해 크게 안정적입니다. 이 때문에 장기적 안목이 필요합니다. 서울이건 지방이건 중심지나 중심지로 변모할 지역이 유리하죠.”

세계적인 투자자들의 경우 신용위기를 겪으면서 안전하게 높은 수익을 올릴 수 있는 상품으로 도심권 ‘프라임 자산’을 꼽고 있다. 프라임 자산인 영국 런던과 프랑스 파리 부동산 시장으로 투자금이 몰리면서 호황을 누리고 있다. “경기가 침체될수록 상승기를 대비해 상대적으로 일자리와 볼거리, 놀거리가 풍부한 도심지역에 투자하는 것이 세계적인 대세입니다. 실제로 센트럴파크에 인접한 50번가의 고급주택가 및 허드슨강변의 고급콘도, 주상복합등의 평당매매가는 우리돈으로 1억원을 초과할 정도로 고가를 형성하고 있었습니다.”

이런 이유 때문에 변동성이 심한 주식보다 비교적 안전한 수익형 부동산이 낫다고 봤다. 금융자산은 주가급등락으로 인해 리스크가 크고 인플레이션 효과로 이자소득이 실질적으로 감소하기도 한다.

“금융자산은 자녀들에게 증여나 상속 할 때 부동산보다 불리한 면이 많기 때문에 오히려 수익형 부동산이 더 주목받을 것으로 보입니다.” 경기침체영향을 덜 받는 중심권 물건위주로 접근해야 한다는 것이 박 대표의 조언이다. 경기침체 상황이 극복되면 원래 가격으로 재빨리 회복되는 지역과 물건 위주로 접근해야 하라고 추천했다.

“시세상승 가능성이 있는 연금형 부동산을 찾는 방법은 뭐니뭐니 해도 도심역세권으로 변모할 지역을 노려보는 것이 좋은 방법입니다.” 오피스텔은 임대주택으로 등록하면 신규 분양오피스텔에 한해 면적별로 취득세 감면이 가능하다. 최근 수익형 부동산의 여러 강점 중 하나다. 하지만 임대사업은 다르다. 등록 전환을 신중하게 고려해야 한다.

"일반 임대사업으로 등록한 오피스텔의 보유 기간을 먼저 따져보고 이미 환급 받은 부가세를 다시 납부해야 하는지 살벼봐야 합니다. 의무 임대기간을 채웠다면 전환하는 것이 보유세 감면 등의 혜택에서 유리하겠지만 임대기간이 남았다면 부가세 환급금의 추징금이 주택 임대사업자의 혜택보다 더 클 수도 있죠." 박 대표는 수익형 부동산 상품을 면밀히 파악할 필요가 있다고 봤다.

“이제는 시세차익이 현실화되지 못하면서 수익형 부동산에 대한 관심이 더욱 높아지고 있습니다. 다양한 상품이 있지만 연금처럼 보기 위해서는 잘 살펴봐야 필요가 있습니다.”