경매의 성패는 권리분석

법원 경매의 성패는 권리분석이 좌우한다. 권리분석이란 입찰하는 부동산의 권리 상태를 인식하는 작업이다. 입찰자는 법률적 관계를 조사하고 판단해 낙찰 후 소유권 이전시에 말소되지 않는 권리를 말소시키기 위해 낙찰자가 입찰가외에 지불해야 하는 금액이 얼마나 있는지를 사전 분석한다. 수익률 확보를 위해 가장 필요한 작업인 셈이다. 이에 권리분석을 제대로 하지 않으면 수익은 커녕 손해만 발생한다. 특히 경매초보자들은 살얼음판을 걷는 마음으로 경매에 임해야 한다. 그렇지 않으면 다음의 피해 사례와 같은 낭패를 겪기 마련이다.

2009년 7월 서울시 중랑구 신내동에 거주하고 있는 전주성씨는 같은 동네에서 나온 아파트 경매 물건에 관심을 갖게 됐다. 감정가는 3억1000만원으로 1회 유찰돼 최저가는 2억4800만원까지 떨어져 있었다. 그는 일단 권리분석에 들어갔다. 선순위 대항력 있는 임차인이 배당요구종기일 이전에 배당을 신청했고 낙찰가액을 예상해 본 결과 임차인의 보증금을 다 충족했다. 이에 입찰가 외에는 추가 지불금액이 없다는 판단을 했고 2억7000만원에 입찰했다.

결과는 단독 입찰로 이 물건을 낙찰받게 됐다. 하지만 전씨는 단독 입찰이라는 점이 마음에 걸렸다. 이에 경매전문가와 상담한 결과 낙찰가 외에 추가로 임차인의 보증금 1억원을 부담해야 한다는 사실을 알게 됐다.

이는 선순위 대항력 있는 임차인이 배당요구종기일 이전에 배당을 신청했지만 확정일자를 부여 받지 않아 우선변제권이 없어 배당을 받을 수가 없다는 것이다.이에 전씨는 임차인의 전세보증금 1억원을 추가적으로 더 내놔야 했다. 감정가 3억1000만원 시세 3억2000만원인 아파트를 3억7000만원에 사게 되는 셈이다.

결국 전씨는 입찰보증금 2480만원을 포기했다.

주택임대차보호법에는 임차인이 임대차계약을 맺고 전입신고와 점유를 하게 되면 다음날 0시부터 대항력이 발생한다. 또 대항력을 가진 임차인은 임대차계약서에 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 발생한다.

우선변제권이란 경매나 공매시에 임차인의 임차보증금을 일반채권자나 후순위 권리자들보다도 우선적으로 법원 배당에서 변제 받을 수 있는 권리다.

이에 선순위 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 임차하고 있는 부동산이 경매에 들어가는 경우 임차인이 배당요구종기일 이전에 법원에 배당을 신청하게 되면 임차인은 배당에서 우선적으로 임차보증금을 배당 받게 돼 보호를 받을 수 있다. 또 낙찰자는 추가로 임차인의 임차보증금을 인수하지 않아도 된다.

하지만 전씨는 확정일자를 확인하지 않았다. 임차인이 배당요구종기일 이전에 배당을 신청했지만 확정일자를 부여 받지 않았다. 이에 우선변제권이 생성되지 않아 임차인은 배당을 받을 수 없다. 전씨가 임차인을 내보내기 위해선 1억원의 보증금을 직접 내줘야만 이 아파트를 인수할 수 있다는 뜻이다.
<유기문 지지옥션 팀장>

황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr