[전원주택 마련 A to Z]③대금지급과 등기

대금지급 방법은 보통 계약금과 중도금, 잔금으로 나눠 지급하게 되고 기간은 보통 계약에서 잔금까지 1~2개월 정도로 하는 것이 일반적입니다.

◇중도금.잔금때 권리변동 확인= 계약금은 계약할 때 매매가의 10% 선에서 지급하고 중도금은 40~50%, 나머지 등기이전을 할 때 잔금을 치르게 된다.

중도금을 지급할 때 등기부등본을 재확인, 계약 후 권리에 변동이 없는지 확인해야 한다. 대금을 지금할 때는 반드시 영수증을 받아둬야 한다.

만약 매수인이 계약을 포기할 경우에는 계약금을 돌려 받을 수 없으며 매도인이 계약을 해지하고자 할 경우에는 계약금의 2배를 변상해야 한다.

잔금을 치를 때도 중도금 지급할 때와 마찬가지로 등기부등본을 재확인해 근저당 설정이나 이중계약으로 인한 권리변동이 없는지 확인해 보아야 한다.

또 저당권이나 임차권, 전세권 등을 승계할 때 매매대금에서 공제할 금액을 정확히 계산했는지 한번 더 확인해 봐야 한다.

매도인의 각종 세금과 관리비, 공과금의 납부 사실들을 확인해야 하는데 융자금을 승계 받는 경우에는 매도인이 잔금일 까지 이자를 정산했는지 확인해야 하며 해당 부동산에 대한 제세공과금이 완납됐는지 확인하는 것이 좋다.

특히 부동산 양도신고 대상자일 경우 매도인은 잔금일전까지 세무서에 양도신고를 하고 매수인은 매도인의 부동산양도신고확인서를 받아놓아야 한다.

이런 사항들에 문제가 없고 등기이전에 필요한 서류를 매도인으로부터 정확하게 받았을 경우 잔금을 치르고 영수증을 받는다.

잔금을 치를 때는 가급적이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 곧바로 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전 등기를 하는 것이 좋다.

◇등기 이전방법과 내용= 잔금을 치른 후에는 곧바로 등기를 이전하게 된다. 등기 이전을 하면 취득세와 등록세가 부과된다.

토지의 성격에 따라 취득세와 등록세가 각각 다르다. 나대지(임야)일 경우에는 취득세 2%와 농특세 0.2%, 등록세 2% 지방교육세 0.4%로 총 4.6%다.

농지일 경우에는 취득세 2%에 농특세 0.2%, 등록세 1%와 지방교육세 0.2% 등 총 3.4 %를 내야한다.

매입한 부지의 지목이 대지이거나 전원주택단지로 개발된 경우에는 곧바로 집을 지을 수 있다. 전원주택단지의 경우 챙겨보아야 한다. 전원주택단지는 대지는 아니지만 주택을 짓는데 문제가 없도록 인허가를 마치고 기반공사를 완료 후 분양하게 된다.

그러므로 전원주택단지를 분양받아 집을 지을 경우에는 기반공사 여부를 확실히 체크 한 후 분양을 받아야 한다.

이렇게 대지나 전원주택단지를 이용하지 않을 경우에는 농지나 임야에 집을 지어야 하는데 이때는 집 지을 수 있는 대지로 만들어야 한다. 이것을 전용이라고 하며 허가를 받거나 신고를 해야 한다.

◇농지.산지의 전용= 농지를 농작물의 경작, 다년성식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적(주택 건축 등)으로 사용하는 것을 농지전용이라 하며 농지를 전용하기 위해서는 허가를 받거나 신고를 해야 한다.

전용허가협의권자는 농업진흥지역안의 경우 농림부장관(3만㎡ 이상), 시도지사(3000~3만㎡), 시.군.구청장(3000㎡ 미만)이고 농업진흥지역밖에서는 농림부장관(10만㎡ 이상), 시도지사(1만~10만㎡), 시.군.구청장(1만㎡ 미만) 등이다.

산림지역에서 주택을 신축하려면 그 지목이 임야 여부를 불문하고 우선 산림법과 산지관리법에 따라 애당초 건축이 가능한지 아닌지를 우선 확인해 보아야 한다. 가능하다면 산지전용이 가능한지를 따져본다.

산지는 산지전용제한지역, 공익용산지, 임업용산지, 준보전산지 등의 종류가 있는데 순서대로 전용이 까다롭다.

대상지가 산지전용제한지역이면 산지전용이 불가능하다. 산지전용제한지역이 아니라면 산지전용허가를 받아야 한다.

공익용산지는 전용에 규제가 많다. 농림인의 주택신축이나 농어촌휴양시설, 병원, 일반연구시설, 묘지 등은 임업용산지에서만 가능하다.

산지전용허가를 받고자 할 경우에는 산림청장의 허가를 받아야 한다. 허가기준은 우량산림과 자연생태보호, 수질보전, 자연경관, 재해예방 등이다.

지하자원의 탐사나 간이농림어업용시설, 가축의 방목, 산채나 야생화의 재배 등 경미한 행위는 산림청장에게 신고해야 한다. 전원주택용 산지의 전용에는 준보전산지를 일반적으로 이용한다.

어떤 경우든 산지를 전용하기 위해서는 대체산림자원조성비를 내야 한다. 대체산림자원조성비는 매년 고시를 하는데 2009년도는 준보전산지 2130원/㎡, 보전산지 2769원/㎡, 산지전용제한지역 4260원/㎡ 등이다.


소민호 기자 smh@asiae.co.kr