피해간 불황? '프라임 오피스' 공실률은 개선

[아시아경제 임철영 기자] '프라임 오피스' 공실률이 하락하고 있다. 오피스 공실률은 불황의 지표로 자주 활용되고 있지만 강남과 여의도를 중심의 프라임 오피스 시장은 견조한 수준을 이어가고 있는 것으로 나타났다.

19일 한국감정원과 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아에 따르면 1분기 서울의 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD) 등 주요 권역에 위치한 프라임 오피스 공실률이 11.7%로 지난해 4분기 대비 0.7%포인트 하락한 것으로 집계됐다. 12.4%로 지난해 4분기와 동일한 서울 전체 오피스 공실률과 격차를 벌렸다.

권역별 프라임 오피스 공실률은 CBD가 16.4%, GBD가 5.6%, YBD가 10.6%를 기록했다. CBD의 공실률은 0.7%프인트 소폭 상승한 반면 여의도권역 프라임 오피스 빌딩의 공실률이 10.6%를 기록하면서 2014년 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. GBD 역시 2.1%포인트 하락한 5.6%를 기록했다.

GBD의 경우 정보기술(IT) 기반의 신성장 산업군이 성장하고 대형 임차인이 통합 이전함에 따른 효과를 톡톡히 봤다. YBD는 금융사 위주의 임차 활동이 활발해지면서 전체 공실률이 하락하고 있다는 분석이다. 공실률이 높아진 CBD의 경우 대기업과 보험사 등이 오피스 규모를 줄이면서 공실률 수치가 악화됐다.

2% 이상 큰 폭으로 공실률이 하락한 CBD의 경우 아셈타워에 입주한 모바일 영상 채팅 기술 전문업체 하이퍼커넥트를 포함해 강남N타워와 루첸타워에 입주한 전자상거래 플랫폼 업체 지오시스, 위메프 등 IT 업체의 증평과 입주가 공실률을 떨어뜨렸다.

아울러 현대모비스가 SI타워 내 증평을 했고 한국애질런트테크놀로지 등 하이테크 기업이 에이플러스에셋타워로 확장 이전한 효과도 더해졌다. GT대각빌딩과 썬라이더빌딩에 분산되어 있던 미래에셋생명보험 영업조직이 GT타워의 4개층 반을 임차하고, 아스트라제네카가 한국루터회관에서 아셈타워로 이전하는 등 대형 임차인의 움직임도 있었다.

5년 내 최저 수준으로 공실률이 떨어진 YBD은 KDB인프라자산운용이 FKI타워로, 보고펀드자산운용이 CBD에서 IFC 3으로 확장 이전한 효과를 봤다. 또한 한화생명, 한화자산운용 등이 사용면적을 늘리며 63빌딩 내 공실을 해소했다. 금융사 이외에 SI타워에 입주해있던 생활용품관련 기업인 프록터앤드갬블코리아(P&G코리아)가 IFC 3에 입주하는 한편 에어컨 및 냉장고 제조업체인 오텍캐리어 및 오텍캐리어냉장이 전기공사공제조합빌딩에서 IFC 2에 옮기기도 했다.

다만 오피스 투자시장 규모는 1분기 2조400억원을 기록해 지난해 2조2000억원 대비 감소했다. 2018년 오피스 투자시장은 CBD의 센트로폴리스, YBD의 여의도 SK증권 빌딩, GBD의 삼성물산 서초사옥 등 프라임 오피스가 다수 거래돼 역대 최대 투자 규모를 기록했다.

올해 1분기 ARA코리아자산운용은 알파인베스트먼트가 보유하던 서울스퀘어를 9883억원에 매입했고, NH투자증권은 유 경PSG자산운용과 함께 잠실역 인근에 위치한 삼성SDS타 워를 삼성SRA자산운용으로부터 6280억원에 사들였다. 베스타스자산운용이 운용하던 한진중공업 서울사옥과 부산사옥은 각각 1618억원, 330억원에 매각됐다.

전문가들은 2분기에도 프라임 오피스 공실률이 추가 개선될 것으로 내다봤다. 프라임 오피스 신규 공급이 예정돼있지 않은 가운데 임대차 계약이 체결된 임차인의 입주로 공실 면적 역시 감소할 가능성이 있다는 설명이다.

세빌스코리아 관계자는 "CBD에서는 공유오피스 'JustCo'가 서울파이낸스센터 등에 입주하면서 공실률이 하락할 전망"이라며 "GBD에서는 준공 이후 장기간 대형 공실로 남아있던 루첸타워에 현대오토에버 등이 입주하고, YBD에서는 메리츠종금증권이 본사 조직을 하나로 통합해 IFC3에 옮기는 등 전체 권역에서 공실률이 내려갈 것"이라고 분석했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr