[房产理财]首尔公寓：不是价格，而是结构在变

江南圈全租入场门槛抬高
城东、阳川、永登浦崛起为新兴板块
追随江南的市场格局正被重组

一提到首尔公寓，人们关注的焦点总是价格。然而，从2021年至2026年的走势来看，目前首尔市场中，比价格更重要的是市场结构本身的变化。

过去有一个“江南先涨、首尔全域跟涨”的公式，一直行之有效。但现在已不再如此。最近5年里，房价涨幅最高的地区并非江南圈，而是城东、阳川、永登浦等地。这些地区录得50%至80%以上的涨幅，迅速跻身可与江南圈比肩的新兴高位板块。相反，钟路、衿川、恩平等地的涨幅甚至未达到首尔平均水平。同在首尔市内，各区域的市场走势已经完全分化。

交易量的变化也如出一辙。以2026年一季度为基准，外缘地区的交易量同比增加了约60%至接近100%，但江南、瑞草反而减少到一半以下。市场不再是像过去那样“江南先动、外缘跟随”，而是需求正转移到资金更容易进入的区域。

在全租市场中，也出现了结构重组的信号。反映买卖价与全租价比例的全租比在首尔25个自治区全域都出现下降。这并非全租价格下跌，而是买卖价格上涨速度远远快于全租价格所致。

像江南圈这样买卖价与全租价差距大幅拉大的地区，正迅速转变为以投资需求为主导的市场。相反，首尔外缘部分地区的买卖价和全租价走势相对接近，仍保持以自住需求为中心的特征。

江南与外缘在进入门槛上的差异更加鲜明。江南区买卖价与全租价的差额约为16亿韩元，瑞草区约为15亿韩元；而外缘地区仅约2亿至3亿韩元。同在首尔，从全租转为购买同一区域公寓所需的初始资本规模最多可相差7倍以上。最终，江南圈等偏好度高的区域正被重组为以具备充足现金动员能力的资产家为主的市场；而资金实力受限的刚需自住者被迫向其他地区迁移的结构则在加深。

随着买卖价格差距拉大，租金收益率也随之发生变化。买卖价格涨幅不大的外缘地区租金收益率维持在2%区间，而江南圈仅在1%出头。问题在于，目前首尔大部分地区的租金收益率都低于存款利率。也就是说，现在的首尔公寓市场并非为了获取月租收益，而是以对未来价格上涨的预期为基础运转的资本利得型市场。

由此，首尔25个自治区已难以被视为一个单一市场。资本集中的江南核心区、价格上涨速度快的新兴高位板块、以自住为中心的稳定型区域，以及交易活跃但价格涨幅受限的外缘吸纳型市场，正逐步分化成若干板块。

当前的首尔房地产市场，既不是典型的上升周期，也不是典型的下降周期，而是市场结构重组的阶段。若只盯着价格涨跌，可能会错失长期走势。今后更重要的是，看清哪些区域正有何种性质的资金流入，具备读懂这种结构的能力。

KB国民银行明星顾问团 房地产首席专家委员 Kim Hyoseon