调整税制、加快供给…下半年房地产全面提速

政府在对多套房持有者实施转让税重税后将再度调整追加对策
对出租业者永久豁免转让税重税或将改为分阶段缩减
税制改革中“下调交易税、上调持有税”方案呼声高

市场的关注点集中在今后政府将拿出哪些“牌”。此前，包括总统李在明在内，与房地产对策直接相关的政策线负责人，如青瓦台政策室长、经济副总理、国土交通部部长等，已多次公开表示将推出追加对策。具体来看，预计政府将在调整税制的同时，加快推进供给对策。经济副总理Gu Yooncheol在本月8日主持经济·房地产关系部长会议时表示：“正在讨论多种方案，促使被锁死的房源流出并回归实际居住者。”

眼下市场上被提及的方案，是缩减针对购买型出租公寓经营者的资本利得税重税排除优惠。由于在总统之后，副总理也提到这一点，外界认为对出租业者重新施加资本利得税重税的可能性正在增强。

该制度是在2018年以“规范民间出租住房”为名义引入的，核心内容是：当时只要登记为出租住房，并在一定期间内维持较低水平的租金，即给予多项税收优惠。在这些优惠中，总统提出问题的部分，是在法定出租期限届满后，仍可永久享受资本利得税重税排除优惠。官方内外普遍认为，有较大可能采取在一定期限内分阶段缩减优惠的方案。

但这种构想也很可能引发反弹。登记出租住房的优惠，本是给予承受了租金涨幅上限（在5%以内）等一定限制的经营者，如果将其“一笔勾销”，经营者的税负可能会急剧增加。一名地方政府公务员表示：“在已强化对出租业者贷款监管的情况下，如果连资本利得税优惠也缩减，经营者可能会以‘因政策变动造成财产损失’为由表示反对。虽然社会上普遍认同该制度有悖初衷、产生副作用，但也必须预先考虑到因税收抵制而引发诉讼的可能。”

不过，法律界内外的主流意见是，这属于政府裁量范围内完全可行的措施。过去在削减民间出租住房优惠的过程中，曾有人以“通过修改税法、取消综合房地产税合并计税排除等措施造成财产损失”为由起诉政府，但法院最终支持了政府立场。

一名房地产专业律师表示：“在转让之前法律被修改，从而导致优惠缩减，法院和宪法法院都认为这是允许的不真正溯及既往效力。”所谓不真正溯及既往效力，是指可以对过去已经开始、目前仍在进行中的事项适用新法或修订法，也就是说，对于尚未被征收资本利得税的经营者，可以适用修订后的法律。

强化持有税也被视为既定步骤。总统李在明一直公开表示，要“让提前处置房产比硬扛下去在经济上更有利”。政府虽未公布具体内容，但市场上已出现多种设想，例如：降低交易税（取得税），提高持有税（财产税、综合房地产税），或者根据超高价住宅、非自住、多套房等不同类型实行差别税率等。即便不修改法律，政府也可以通过提高公允市场价值比率、提高公告价格现实反映率等方式，自主提高持有税负担，这些都足以成为可用“牌”。关于资本利得税长期持有特别扣除，极有可能削减与“持有”年限相关的优惠，改为以“居住”为中心进行制度调整。

新建住房供应方面，预计短期内难以取得可见成效。住房供应从制定计划、履行行政程序到实际开工，即便再快也需要2至3年以上时间。为加快住房供应项目进度，在去年“9·7供应对策”中公布的制度整备工作，目前也尚未收尾。废除城市公共住房复合项目日落期限、允许韩国土地住宅公社（LH）长期未使用的非住宅用地变更用途的《公共住房特别法》修正案、暂时放宽公共整备项目容积率的《城市及居住环境整备法》修正案、针对老旧公共办公楼的特别法等，由于朝野协商不畅，迄今仍未能跨过国会门槛。