100亿现金买房…超高价登记出租公寓逾半成贷款监管“无风带”[房地产A to Z]

分析首尔江南区登记出租住房的不动产登记簿后发现
全款购房、贷款已还清……还出现贷款公司与个人交易

首尔江南区清潭洞的Sangji Ritzville Kailum 2次小区内，有一套面积为85坪（专用面积244平方米）的出租住房。该公寓曾在过去被一位知名歌手通过任意拍卖方式竞得，2024年又被一名20多岁的买家以100亿韩元价格购入。由于成交案例不多，买卖或全租、月租的市场价格并不明确，但今年的公告价格为86.61亿韩元。今年1月，同栋楼其他楼层的一套房源签订的全租合同金额为70亿韩元。

这套房是在首尔已登记的逾5.5万套出租公寓中，以公告价格为标准最为昂贵的一套。虽然登记为出租住房，但在国土交通部的实价交易公开系统中，并无单独申报的租赁交易记录。国土交通部统计的全租、月租实价交易记录仅自2011年以后对外公开。综合不存在单独设定根抵当权等情况推断，目前并未以该房作为抵押办理贷款。

尽管政府决定不再允许包括出租业主在内的多套房持有者延长首都圈公寓抵押贷款的到期日，但像清潭洞这类超高价出租公寓，很可能依然处于“无风带”之中。7日，《亚洲经济》对首尔登记出租住房中，以公告价格和面积为标准排名前10位的公寓的全部登记事项证明书（房产登记簿副本）进行分析后发现，其中有6处住房大部分已偿还贷款或根本没有贷款，占比过半。也就是说，价格越高的房产，在银行等制度性金融机构的贷款越少，越有可能规避政府监管。

曾经持有Sangji Ritzville Kailum 2次出租公寓的前房主，被推测是通过当地农协和贷款公司筹措资金。还有记录显示，其可能通过个人或普通法人，或以其他住宅作抵押进行资金周转。

江南区政府一位相关负责人表示：“登记出租住房在制度上有租金涨幅5%上限等限制性条款，但是否遵守相关规定，是以出租业主为单位进行审核，而不是以房屋为单位”，“该业主在申报租金时，我们是与前一笔交易记录进行比较，因此很难以单套住房为基准掌握当前是否有人入住、租赁合同处于何种状态”。

位于狎鸥亭现代公寓小区内的一套登记出租住房情况也类似。该公寓今年的公告价格接近60亿韩元。过去曾有以该公寓为抵押的全租保证金、银行贷款以及私人之间债务等金融交易，但自2017年现任房主购入后，就不再有新的此类记录。这套房于2019年11月被登记为长期一般民间出租住房。

公告价格为58.2亿韩元的瑞草区盘浦Xi小区内一套专用面积244平方米的住房，由法人持有，目前被推定没有贷款。此前的房主曾从市中银行或储蓄银行筹措资金，但目前已全部还清。

瑞草区方背洞Bangbae 3次 e-Pyeonhansesang小区内也登记有一套83坪型出租住房，同样未设定根抵当权。一家中小型IT企业持有的瑞草洞一套93坪规模公寓，购入初期曾办理部分银行贷款，但目前看来也已全部偿还。

房地产业内对于为何要将没有任何贷款的大面积超高价住宅登记为出租住房这一背景表示疑惑。过去，尽管存在租金涨幅5%上限等限制，只要满足义务出租期限等条件，就可以享受不适用转让所得税加重课税等优惠。但税制或健康保险费方面的优惠仅适用于专用面积84平方米及以下的住房。一位在职税务师表示：“登记出租住房在税制上确实给予了不适用转让所得税加重课税等一定优惠，但江南地区高价公寓出租在面积和金额标准上早已被排除在适用对象之外”，“在税收优惠并不明确的情况下，为何要申报为登记出租住房原因并不清晰”。

不过，带有贷款的高价出租公寓有可能受到贷款监管的影响。如果必须在数年内偿还到期贷款，就无法自动展期，也不能再办理新增贷款。狎鸥亭洞新现代公寓一套61坪住房，其根抵当权债权最高额高达67亿韩元。考虑到通常住房抵押贷款会按贷款金额的110%至120%设定债权额，推测其贷款金额超过50亿韩元。这套公寓今年的公告价格为82亿韩元。道谷洞Tower Palace一套专用面积244平方米的登记出租住房，其贷款规模被推定在20亿韩元以上。

KB国民银行房地产首席专家委员Park Wongap表示：“在江南地区超高价住宅的情况下，有部分是以全额现金购入，或者搭配高额全租保证金，因此不存在金融机构贷款”，“这与一般利用住房进行理财的模式有很大不同”。