“好房子那么多，谁会买这里” 曾被无视的楼盘猛涨1亿，接连刷新成交新高

全租房源见底，目光转向低价公寓
历史最高成交中每3套有2套在15亿以下
以江西、东大门、永登浦、九老等地区最为突出

在经历严重全租房源短缺的首尔外缘地区，公寓买卖市场上不断出现历史最高价成交。未能找到合适全租房源的承租人涌向追加资金负担相对较小的低价公寓买卖市场，从而推高了价格。

《亚洲经济》基于KB不动产统计，对上月7日至本月5日（以申报日为准）期间申报的首尔地区公寓实际成交案例进行分析结果显示，该期间历史最高价成交共计1496件。

其中，专用面积85㎡以下中小型公寓占比为1207件，比例达80.7%。此外，最高可贷款6亿韩元的15亿韩元以下成交占995件，占比66.5%。也就是说，每3套历史最高价成交房源中有2套属于中低价住房。

尽管政府通过高强度调控使江南圈高价公寓价格大幅下跌，但在外缘地区，此前在房价上涨中被边缘化的低价中小型公寓价格快速回升，接连刷新历史最高价。

在25个自治区中，历史最高价成交最多的是江西区。该期间江西区共发生142件最高价成交。

江西区在今年2～3月是首尔地区首次购房（首套房）最多的区域。根据法院登记信息广场的数据，截至4月3日，在此期间于首尔购买首套不动产（以集合建筑为准）并申请所有权转移登记的买受人共1万2248人，其中江西区以928人位居首位。

其次是芦原区816人，其后是区内公寓数量众多的松坡区（755人），在江南3区中是唯一进入前列的地区。第4位是城北区（724人），第5位是九老区（700人）。

实际上，江西区一带历史最高价成交中，有89%、即126件的成交价格在15亿韩元以下。专用85㎡以下中小型公寓的占比同样达到89%。其中51件为60㎡以下的小型公寓。

最高价成交较多的地区，与近期房价涨势突出的区域几乎一致。代表性地区包括永登浦区（113件）、西大门区（72件）、东大门区（70件）、阳川区（70件）、九老区（60件）、城北区（58件）等。

以中浪区为例，25件最高价成交全部未超过15亿韩元；恩平区在45件成交中，仅有2件突破这一价格。九老区同样如此，60件成交中有58件在15亿韩元以下。

值得关注的是被称为“江南4区”的松坡区和江东区。江东区有140件、松坡区有133件历史最高价成交，继江西区之后分列第2、第3位。两地虽都是典型的公寓密集区域，但考虑到近期江南圈房价下行趋势，这一现象颇为罕见。

不过，从细分指标来看，这些地区整体上也反映出近期以中低价为主的成交走势。江东区140件最高价成交中，有65%、即91件为15亿韩元以下的成交。松坡区133件成交中，有一半、即66件的成交价格未超过15亿韩元。

据当地中介称，在享受江南圈区位优势的同时，越来越多务实型购房者不追求小区知名度，而是以较低价格购置自住房，从而推高了此前并不起眼的非热门公寓价格。

值得注意的是，在这些最高价成交中，相当一部分是区域内知名度相对较低的公寓。前线中介表示，这与近期以外缘地区为中心加剧的全租难题密切相关。

实际上，江西区盐仓洞“太英松花”专用59㎡今年1月以8亿韩元成交，仅两个月后的上月就以上涨1亿韩元的9亿韩元成交，刷新了最高价。这一建于1999年的公寓虽仅有277户的小规模小区，但自去年2月以来已发生24次易主，价格呈现陡峭上升趋势。

九老区错误洞“金刚树木园”专用60㎡上月以8.3亿韩元成交，这是继2021年9月7.69亿韩元之后，时隔5年6个月再度刷新最高价的案例。

道峰区双门洞“松林Noblian”专用47㎡在2020年7月（3.12亿韩元）后一直没有成交，时隔5年7个月于今年2月以4.1亿韩元成交，创下新高。这一单栋81户的“单塔楼”公寓，在该面积段自2020年7月后一直无成交记录。

江西区禾谷洞A中介公司相关人士表示：“购买中低价公寓的群体中有相当一部分是30～40岁人群。由于很难找到全租房源，越来越多需求者不再选择区域内热门公寓，而是寻找价格相对便宜、追加资金负担较小的公寓。”

一位民间研究所相关人士表示：“近期外缘地区房价的陡峭涨势中，也叠加了承租人担心被迫外迁的焦虑心理。要化解这种不安，政府推进的住房供应扩大会必须尽快落地。”