多套房房贷监管殃及租赁市场：“全租减少、居住成本上升”[房地产A to Z]

多套房业主抛售公寓引发全租供给担忧
供需错配下居住负担预计上升
“全租房源正在枯竭，市场不安或将持续”

“旁边确实有一个超过2600户的大型小区，但目前手上在售的全租房源只有2套。如果多套房持有者再多把房子拿出来卖，全租房源会进一步减少，价格自然就会被推高。”（诺园区上溪洞A中介）

在政府不再允许多套房持有者和出租经营者就首都圈及调控地区公寓的住房抵押贷款展期后，外界关注此举对租赁市场的影响。如果有承租人居住，则在租赁合同到期日前适用监管例外。但也有观点认为，一旦房东出售房屋，承租人必须在不续约的情况下腾空搬离，租户居住不稳定性可能加剧。在全租供给减少、需求依旧的情况下，居住成本上升也被预期。

政府1日表示，自本月17日起，将原则上禁止持有首都圈及调控地区内公寓的多套房持有者办理住房抵押贷款（房贷）到期展期。本次对策是在总统李在明于2月13日首次指示要强化多套房持有者贷款监管之后，时隔47天公布的。

此次监管适用于不论房产所在地、持有2套及以上住房的个人和出租经营者（法人）。但对有承租人居住的公寓，设立了例外，在全租或月租合同到期前暂缓收回贷款。

尽管有上述例外，市场仍认为全租承租人的居住不安可能显现。因为多套房房东一旦出售公寓，现有租赁合同到期后，承租人必须腾房离开。续约合同或合同续约请求权只能在本月16日前使用，之后则无法再延长。

NH农协银行房地产专业委员Yoon Sumin表示：“全租供给本身在减少，可能加重居住不安。目前的趋势是大量抛售买卖房源，自住的重要性不断提高，因此全租供给只能越来越少。”

由于下月9日多套房持有者转让所得税重税暂缓措施到期，市场上的买卖房源会增加，但全租房源却在逐步减少，在这一背景下，本次监管可能使下降趋势更为陡峭。根据房地产大数据企业Asil的统计，截至当日，首尔公寓全租房源为1.5735万套，与今年年初相比减少近32%。在此期间，诺园区降幅达65.6%，其后依次为九老区（下降60.4%）、衿川区（60.2%）、中浪区（59.0%），全租房源均明显减少。

随着全租供给减少，需求不得不转向月租，月租占比预计将日益提高。首尔公寓市场中，因通过贷款进行“差价投资”（押全租买房）被堵，全租供给减少，月租交易正在增加。根据国土交通部2026年2月住房统计，今年2月首尔公寓交易中，月租占比为49.8%，较上年同期上升6个百分点。

Woori银行房地产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“本次措施可能导致公寓全租房源缩减、月租化加剧，与稳定买卖市场的效果不同，或将对公寓租赁市场形成一定负担。”

问题在于，全租供给减少可能通过押金上涨或月租转换，进一步转化为居住成本负担。在首尔新建住房等全租供给受限的情况下，仍有大量无法置业的无房群体存在，供需错配持续。

九老区九老洞B中介表示：“以专用面积59平方米为例，相比今年年初，全租押金已上涨5000万至6000万韩元。现在只有一套房源，但寻找全租房的咨询并未减少，今后房源还会继续减少，押金势必会持续上涨。”

KB国民银行房地产首席专业委员Kim Hyosun表示：“全租押金和月租同步走高，月租转换速度也非常快，在部分产业园区一带，月租占比已超过60%。包括本次监管在内，存在推高全租及月租价格的结构性因素，因此每月必须支付的居住费用很可能会不断增加。”

Woori银行房地产研究院的Nam Hyukwoo也表示：“全租房源随着时间推移正在逐渐枯竭，租赁市场的不安恐将持续。除了通胀影响外，从结构上看价格上涨压力较大，全租与月租成本走高的现象很可能会延续。”