“多套住房”71次“投机”31次……从李总统社交媒体读懂政策信号[房地产AtoZ]

1月23日～2月21日对25篇文章进行分析……精准瞄准“多套住房”
首尔公寓价格涨幅一个月内放缓至原来的一半水平

在过去一个月中，李在明总统在X（X·原推特）上发布的与房地产相关文章中，出现频率最高的词是“多套住房（包括多套住房持有者）”，共出现71次。作为国家事务最高负责人的总统反复提及某一特定关键词，本身就被视为向市场传递政策方向的信号。这表明，政府房地产政策的重心正放在对脱离自住目的的投机性多套住房持有者进行监管上。

22日，《亚洲经济》对李总统自上月23日至前一日30天间在X上发布的25篇房地产相关文章进行分析后发现，继“多套住房”之后出现次数最多的词（各31次）是与税收相关的表述（转让税、综合房地产税、税制等）和“投机”，并列第二。“房地产”和“租赁”各出现30次，并列第三，“政府”和“正常化（包括“非正常”）”各出现28次，并列第四。“国民”24次，“特惠·优惠”24次，“贷款”13次，分列其后。

在总统候选人时期，李总统曾以“不会通过税收来压住房价格”“要遵循市场原理”为由，将房地产议题置于相对靠后位置。但从上月新年记者会开始，他明显提高了信息强度。他表示，“通过税制实施的房地产政策是最后手段”，同时又称，“一旦越界演变成社会问题，就理所当然要动用税制手段”，“如有需要，可以随时追加土地交易许可制等措施”。从两天后起，他便在社交媒体上开始密集发表与房地产相关的言论。

总统就某一特定议题发言的频度和强度，是衡量政策方向与推进速度的指标。事实上，随即就有后续措施跟进。李总统在本月13日首次提出多套住房持有者贷款问题后，约一周时间内，金融委员会召集了全体金融机构企业信贷负责人，确认对租赁业者贷款的办理现状和审查程序；金融监督院则在院长Lee Chanjin的指示下，成立了“应对多套住房持有者贷款”工作组（Task Force）。

一个月间，李总统言论所涉及的政策领域迅速扩张。上月23日，他宣布结束多套住房持有者转让所得税加重征税的暂缓措施；本月8～9日又将议题扩展至收购型租赁业者制度和取消登记出租的特惠。13日首次提出多套住房持有者贷款展期问题后，仅过一周，即20日，他便直接指示内阁和总统秘书室研究监管方案。从税制出发，扩展到租赁制度、金融和行政命令，短短一月间已蔓延至各个领域。

“特惠·优惠”和“正常化”则被用来构建上述政策扩张的正当性。政府强调，并非在制定新的监管，而是在纠正煽动投机的错误特惠，使之回归原本状态。将结束转让税加重征税暂缓措施界定为“4年前确定原则的实施”就是典型一例。李总统将整治非法溪谷、推动科斯皮指数达到5000点、修改商法等一并纳入“正常化”叙事框架，并将房地产政策置于这一延长线上。

发言的语气日益强硬。前期多以“这是值得讨论的议题”“各位怎么看？”等疑问式表述为主。从上月31日起，他改口称“很快大家就会明白这次是最后的机会”，语气骤然转变。本月初，他以“荒唐报道”“造假报道的理由是什么？”将矛头对准媒体，又以“为亡国式房地产投机辩护也该到此为止了”为措辞指向在野党，批评对象不断扩大。在本月8～10日，他提出了“分阶段废除登记出租住房转让税加重征税豁免特惠（1～2年内逐步废止，仅限公寓）”这一具体制度调整方向。

13日，议题延伸至金融领域。他提出质问：“在通过减免转让税等方式给予多年机会之后，那些仍不化解多套住房、坚持持有的多套住房持有者，在贷款到期时，是否有必要只给他们追加贷款展期优惠，这公平吗？”一周后，他便表示，“已指示内阁和总统秘书室，检查既有多套住房相关贷款展期与置换贷款现状，并研究切实的监管方案”。

李总统没有从道德层面直接指责多套住房持有者个人，而是将责任指向给予其特惠的政治圈，并以租赁市场供需原理作为监管名分。18日，他将问题界定为“社会之恶并非多套住房持有者，而是那些让多套住房变成生意的政治人物”，就是典型表述。

在前一日，他正面反驳了市场上出现的“租赁大乱论”。他指出，“多套住房持有者出售房屋后，全年性租赁和月租供应会减少，但由于无房者买房，自然也会导致全年性租赁和月租需求同步减少”，以此回应因房源减少而引发的租赁市场不安论；同时反问：“如果比现在进一步增加多套住房和住房租赁事业，普通民众的居住就会更加稳定吗？”从根基上推翻了反对论调的前提。

在接连不断的强硬信息冲击下，市场指标也出现反应。韩国不动产院公布的2月第三周首尔公寓买卖价格涨幅为0.15%，仅为1月第四周（0.31%）的一半水平，且已连续3周放缓。江南三区的涨幅同样缩小，江南区上涨0.01%，瑞草区上涨0.05%，松坡区上涨0.06%。京畿道果川市下跌0.03%，为自2024年5月以来时隔88周首次转为下跌。

不过，过去也曾出现过在监管初期公寓价格涨幅放缓，但最终市场战胜政策的先例。韩国地方税研究院高级研究员Lim Minyoung在韩国空间环境学会学术期刊《空间与社会》2024年发表的论文中，将文在寅政府房地产政策失败的核心原因概括为三点：一是同时实行多套住房持有者转让税加重征税与租赁业者税制优惠这一政策矛盾；二是因政治负担而推迟强化持有税；三是供应对策出台过晚。论文还分析指出，市场参与者抱着“只要多撑一会儿，房价终会上涨”的学习效应，绕开政策，这也加速了失败。

现政府则在执政初期就动用了文在寅政府后期才拿出或干脆搁置的手段。其先行提出废除租赁业者特惠，并从政权初期就强力推进贷款监管。与过去在任期初期侧重抑制需求、却由此加剧供应不安、引发恐慌性抢购不同，现政府在上台仅3个月后，就公布了到2030年为止在首都圈供应135万套住房的目标。将21年来一直为非正式临时组织的公共住房推进团，升格为处长级（1级）住房供应控制塔“住房供应推进本部”，并启动了国土交通部与韩国土地住宅公社（LH）在同一空间办公的联合工作组。

与过去因频繁变更政策和部门间节奏不一而给市场留下可乘之机不同，李总统如今几乎每天亲自发声，以此切断市场的“死扛”心理。此外，随着科斯皮指数突破5800点等现象出现，资本市场收益率走高，在这种环境下，承担转让税加重征税和贷款监管风险而继续维持多套住房的经济动机，较以往明显减弱，这也构成了对现政府有利的外部条件。

不过，市场上热议的“强化持有税”，至今尚未从总统口中说出。将影响力最大的政策工具保持在未公开状态，其不确定性本身就在对多套住房持有者的抛售行为形成压力。市场舆论认为，总统是否会连这张牌也打出来，将成为决定下一阶段政策走向的关键变量。