[热点]拆除已开始…光川客运站综合开发进展到哪一步

住宅、酒店、演出场馆整合…2.9万亿综合开发
光州广域市-光州新世界，公共捐献金最终协调
围绕评估价，第6次事前协商调整会议在即
此后仍剩单元规划与建筑许可程序
流通业界：“正观望市中心流通环境变化”

本月7日下午，光州西区光天洞一带的光州综合巴士客运站。U-Square文化馆外墙被围挡包围，连接客运站和百货商店的内部通道已被封闭。市民们按照写有“通往百货商店的路”的临时指示牌，走出建筑物，沿着通往无尽大路方向的临时人行通道通行。

用钢结构搭建的临时通道一路延伸。拖着行李箱的乘客和提着行李的市民自然放慢了脚步。通道墙面上安装了印有“光州双年展”字样的围挡，各处立着“百货店－客运站移动路线指引”的标牌。

客运站内部候车室依旧像往常一样拥挤，但变化的征兆在各处都能感受到。文化馆外部贴着拆除工程的告示牌，工程期限明确标注为2025年7月1日至2026年4月30日。部分外立面拆除已经在进行中。

填满临时通道外墙的围挡没有采用单色安全围栏，而是用插画装饰。描绘光州主要空间与日常生活的线描图连绵不断，旧全罗南道厅、光州双年展、无等山等熟悉的地点映入眼帘。经过通道的部分市民还会暂时放慢脚步，停下来浏览这些画作。

在现场遇到的市民们表示，虽然“需要绕路很不方便”，但也认为“设施陈旧，进行改造是必要的”。不过，询问“工程大概什么时候结束”、“这种不便还要持续多久”的声音也不少。

光天客运站综合开发项目，是将老旧的光州综合巴士客运站及U-Square一带，重组为包含百货商店扩建在内的大规模复合空间的项目。

根据光州市公开的光州新世界《光州综合巴士客运站综合开发项目开发计划（案）》，项目对象地规模为10万1,150平方米。以巴士客运站为中心，将引入百货商店以及文化、商业、办公、酒店、教育、医疗、居住设施。建筑将建设为地下7层至地上最高47层，延建筑面积81万4,675平方米，总项目费用约2.9万亿韩元。

在事前协商过程中曾是争议焦点的设施构成，目前已在很大程度上得到整理。住宅与商业一体化设施面积，将从选定事前协商对象地时所提议的16万4,238平方米（516户），朝着在10%范围内扩大至567户的方向达成协议。酒店则考虑到国际活动需求，决定推进为五星级或特级酒店。

初期协商建议书中未包含的650座规模演出场馆，也被新纳入计划之中。为进入光天客运站，从Kia Autoland光州工厂方向设置2车道规模的地下直连匝道（坡道）方案也被摆上协商桌。项目的规模和基本框架已经确定。

Lee Hanmin光州市城市规划科科长表示：“就事前协商本身来看，已进入收尾阶段。但事前协商结束后，仍需制定分区规划并办理建筑许可等程序，因此尚未到可以立即转入开工的阶段。”

目前剩余的核心争点是公共贡献金的规模。该科长称：“新世界方面提出的公共贡献金为828亿韩元，是以新世界所提议的项目规模等为依据测算出的金额。根据演出场馆、酒店等综合设施按用途划分的建筑规模不同，建筑价值也会不同，并以此为基础得出评估金额。”

关于公共贡献金的测算结构，他表示：“在评估中，开发前的原有土地价格相同，但开发后的价格会因项目规模不同而有所差异。以开发前后价格差为基准，在40%至60%的范围内通过协商决定公共贡献金。”关于当前阶段，他说明为“围绕评估得出的金额进行协商的过程”。

事前协商调整协商会目前已进行到第5次，第6次会议已排期。该科长称：“也有可能在那次会议上画上句号”，但同时表示“仍处于讨论过程中，很难断言具体时间点”。原本以去年年末最终敲定为目标，但他补充说，“由于光州市与新世界各自期待的金额存在差距，调节花费了一定时间”。不过，他也强调，“这并非会长期化的协商议题”。

光州新世界方面在公共贡献金测算问题上保持谨慎态度的同时，也明确拆除日程与协商相互独立。光州新世界相关人士表示：“关于光天客运站综合开发项目，大部分事项都在非公开进行，因此难以透露具体内容。据了解，围绕公共贡献金测算问题的讨论正在拉长。”

该人士称：“U-Square文化馆和停车场的拆除，与公共贡献金协商结果无关，将按计划推进。我们计划在今年4月底前完成最终拆除。”

针对光州正在推进的3个综合购物中心所进行的商圈影响评估研究显示，在建设阶段将产生共计16.4412万亿韩元的经济效应，以及5万7,123人的就业带动效应。在运营阶段，预计将产生5.7238万亿韩元的生产诱发效应、2.51万亿韩元的附加价值，以及4万6,933人的就业带动效应。

研究结果显示，不同设施、不同业态的销售变化存在差异，餐饮店、咖啡·烘焙等停留型业态整体呈增加趋势，但部分品类则出现减少。

以The Great Gwangju（新世界）为例，超市、餐饮、服装业态销售增加，但化妆品和部分生活杂货业态则被分析为有所减少。研究团队建议，大规模综合购物中心入驻对整个地区经济具有积极的外溢效应，但由于不同业态受影响程度不同，有必要制定与各商圈相匹配的分类应对方案。

光州市提出，将发行街巷商圈积分、建设共生型综合设施、扩大特别担保、推进大型商场与小商工人衔接项目等作为后续课题，今后还将通过征求商圈意见和运营共生发展协商会，具体化应对方案。

地方流通业界也有声音称，光天客运站综合开发项目与光州中心城区流通环境的变化密切相关，正密切关注其走向。一位流通业界相关人士表示：“光天客运站不仅是光州市民使用，不少全罗南道居民也在使用。若考虑到近期讨论的光州·全南行政一体化趋势，消费和出行范围将如何变化，值得关注。”他接着表示：“大型综合设施对地区商圈的影响因业态而异，因此在实际运营阶段所呈现出的变化尤为重要。”