[2026 增长战略]“担心亏本也卖不掉房子”的顾虑将被缓解……地方小区首推“回购保证”制度

李政府公布2026年经济增长战略
通过缓解刚需购房者不安引导恢复购房心理
地方未售出住房特例上调至7亿·CR房地产投资信托公司支持延长
第三期新城等供应计划为“路线图”再确认

为了解决地方未售出住房问题，政府将首次引入保障购房者以一定价格转售权利的“住房回购保证制（暂称）”。竣工后未售出住房适用的“一户一住宅”税制特例的价格标准将从6亿韩元上调至7亿韩元，人口减少地区税收特例和企业重组不动产投资公司（CR房地产投资信托公司）支持也将延长。在供应方面，包括第三期新城1.8万户在内，政府计划今年开工建设5万户住房。

政府在9日由相关部委联合公布的《2026年经济增长战略》中提出了上述房地产市场稳定方案。首都圈侧重于“增加供应”，地方则以“供需管理”为中心制定对策。

特别是在地方未售出住房方面，将以提升需求的综合套餐形式推进。以往未售出住房对策的重点在于向建筑公司、开发商提供流动性支持，而此次的特点是首次转为减轻购房者的损失不安感的方式。

以今年下半年推出为目标推进的住房回购保证制，是一项赋予购买地方住房的购房者以一定价格转售权利的制度。购房者在签订认购合同时，可选择是否加入回购（回买）保证。若加入，将综合考虑住房区位与项目盈利性等因素，事先将回购价格确定在分售价的80%至100%区间。

加入者在入住后居住一定期间（约2至3年）后，如房价下跌，可向住房收购房地产投资信托公司申请回购。房地产投资信托公司是汇集多名投资者资金，购买并运营不动产的公司。即便在入住前，如因个人情况等导致难以居住，也可申请回购。国土交通部相关人士表示：“此举旨在为想入住该住房但因担忧房价下跌而犹豫购买的刚性需求者提供安全网”，“关于居住期限等细节，将在今后经过专家论证后最终确定”。

在地方未售出住房对策中，直接瞄准刚需购房者的政策尚属首次。迄今为止，政府一直侧重于对建筑公司或开发商提供流动性支持。例如，“地方未售出住房安心回购项目”是由住房城市保证公社（HUG）在竣工前以相当于分售价60%的价格收购未售出住房，向建筑公司提供资金，并规定建筑公司在竣工后1年内再将其回购。相反，住房回购保证制则是向住房需求方赋予回购权。也就是说，通过事先给出“如果日后房价下跌，自己承担损失却连房子都卖不掉”的不安的预防性处方，来引导自住需求。

民间领域已经在推进类似的回购项目。以光州·全南、大邱、釜山等地方住宅小区为中心，向购房者赋予在一定期限内可转售的回购权。这是一种应对房价下跌的“保险型产品”。政府计划在参考此类民间案例的基础上，通过利用房地产投资信托公司来提高稳定性。若引入房地产投资信托公司，不受单个建筑公司破产风险影响即可保障回购，并可与公共担保等相衔接。该制度去年已在国政企划委员会中讨论，本次是首次对外公布。

政府将与住房回购保证制一并推进“扩充需求三件套”方案，即人口减少地区住房税制特例、CR房地产投资信托公司税收支持延长、竣工后未售出住房“一户一住宅”特例价格标准上调（6亿→7亿韩元）等。

其中新增内容是上调竣工后未售出住房特例的价格标准。对于一套住房持有者在非首都圈追加购买竣工后未售出住房时，适用“一户一住宅”特例的标准从6亿韩元提高到7亿韩元。如适用该特例，可享受转让所得税12亿韩元免税、综合不动产税12亿韩元基本扣除等优惠。

但既有特例的效果十分有限。政府自2024年1月起，对取得非首都圈竣工后未售出住房（专用面积85平方米、取得价6亿韩元以下）时适用“一户一住宅”特例。然而截至去年11月底，全国竣工后未售出住房达2万9166户，创下2012年3月以来的最高值，大部分集中在大邱·庆北等地方地区。尽管政府给予了各种优惠，但未售出住房非但没有减少，反而持续增加。

专家认为，本次政策有助于防止进一步下行，但未售出住房的消化最终仍将取决于市场供需。Woori银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“在地方选举临近之际，有必要在政策上对地方未售出住房问题给出方向”，“随着‘入住房源’减少，传贳租金已开始波动，一旦传贳价上涨，即使是竣工后未售出住房，也可能出现购买需求”。

KB国民银行不动产首席研究委员Park Won-gap也表示：“地方未售出住房是由于分售价过高所致”，“将遵循‘既有公寓价格先上涨，之后未售出住房才得以消化’的顺序”。

不过，两位专家均指出：“预计将以釜山、蔚山、世宗等具有产业功能的广域市为主实现消化，其余地区仍将低迷”，并预计地方住房市场内部也将出现两极分化迹象。

在住房供应方面，大部分是重新确认既有发布内容的执行进度。包括第三期新城1.8万户在内，今年开工5万户、在高德江一、高阳昌陵等地分配2.9万户的规模，与去年公布的数字相同。取消公共城市复合开发项目日落条款、扩大容积率放宽、简化整备项目程序等，也都是9·7对策的后续执行事项。面向青年与单人家庭的模块化公共住房，将在2030年前供应1.6万户以上。资金来源为住房基金承担1.5万户，新增加的国有基金承担1000户。

一位要求匿名的不动产专家评价称：“到2030年供应135万户是异常庞大的数量，今年开工5万户也并非易于实现的目标”，“即便如此对外公布，市场也毫无反应，最终才发展到10·15对策”。这表明供应信号并未对市场稳定产生戏剧性效果。

对于市场高度关注的多套房持有者转让所得税加重课税排除措施是否延长，政府并未提出具体方向。尹锡悦政府迄今每年年初公布经济政策方向时，都会提出暂缓多套房持有者转让所得税加重课税的方针，但此次并未将其纳入。业界认为，多套房持有者转让所得税加重课税有可能恢复。近期相关报道出现后，政府曾表示“尚未作出决定”。关于不动产税制合理化方案，也仅停留在“将通过研究课题与工作小组（TF）加以制定”这一原则性表述。