[金安报告]首尔公寓总市值占全国一半创新高…变化后的住房市场有三大特点

首尔公寓总市值1817.6万亿，占比43.3%，“一套优质房”集中度上升
全租占比下降，月租交易扩大，月租占比达60.2%
家庭贷款与房价关系减弱，自有资金购房扩大
政府需提供具实效的住房供应，宏观审慎政策一致性至关重要

有分析显示，首尔公寓市值占全国近一半，比重创下历史最高水平。韩国银行将这种首尔“偏重”现象的加剧，与月租增加、家庭部门负债与房价之间联动性减弱一道，列为近期房地产市场不同于以往的特点。由此可见，“具有实效的住房供应”等一以贯之的宏观审慎政策管理基调比以往更加重要。

根据韩国银行23日发布的《金融稳定报告》，截至今年11月末，首尔公寓市值为1817.6万亿韩元。其在全国所占比重为43.3%，超过此前高点（2020年8月末的43.2%）。在全部家庭贷款（以存款类金融机构为准）中，首尔所占比重也在今年9月末升至34.2%。这种房地产市场的差异化，源于对首尔等热门地区住房需求的增强，以及地区间人口流动等结构性因素。韩国银行副总裁助理Jang Jeong-su当日在金融稳定报告说明会上表示：“随着对多套房持有者的税收加强，对首尔等热门地区‘优质一套房’的需求不断增大，外地人购买首尔住房的比重也较以往持续处于较高水平。以青年层为中心的人口流入不断延续，使得占全国人口一半的首都圈住房需求进一步扩大。”

分析认为，以首尔为中心的首都圈房价持续上涨，可能演变为金融失衡累积扩大的潜在风险，需予以警惕。韩国银行测算的房地产市场风险指数显示，首尔在2021年创下0.87的峰值后虽一度回落，但自2025年以后大幅上升，截至三季度已达0.9，超过此前高点。首都圈也呈现类似走势，接近前期高位。就地区生产总值（GRDP）与公寓市值之比来看，自去年以来，首尔和首都圈的该比例大幅上升，正在逼近上一轮高点。这意味着，相对于地区实体经济规模，目前房价水平已相当偏高。反映以首尔为中心的房价涨势持续等中长期金融体系脆弱性的金融脆弱性指数（FVI），今年三季度为45.4，较今年一季度（43.9）略有上升，已接近长期平均水平（2008年以来为45.7）。

在国内住房租赁市场中，押租（一次性大额押金租赁）比重正在下降，月租交易则在增加。租赁交易中月租占比自2021年9月开始超过长期平均值后持续上升，截至今年10月已达60.2%。在公寓租赁交易中，押租减少的同时，准月租（部分押金、部分月租）正在取而代之。Jang副总裁助理指出：“近期月租交易增加，很大程度上是由于押租诈骗引发的押金返还风险凸显，以及与押租资金贷款相关监管的加强，从而推高了月租需求。”

月租比重扩大，在压缩家庭部门负债的同时，有助于降低房地产市场波动性，从而提升金融稳定性。一直以来，押租制度通过减轻居住成本负担，在一定程度上发挥了“住房阶梯”的积极作用，但押租价格会影响买卖价格，成为推动买卖市场波动的因素之一，并且在房价上涨期，通过“差价投资”等方式在一定程度上放大了价格波动。

但另一方面，月租支出导致的居住成本上升，可能对部分脆弱家庭的财务稳健性产生负面影响。韩国银行对因转为月租而导致各家庭居住成本（相对于收入）变化的试算结果显示，低收入家庭的居住成本负担相对增加更多。居住在公寓的收入第一分位家庭，在押租居住时居住成本占收入比重为17.4%，但在转为月租后（假设将押金的10%转换为月租），该比重上升至21.2%。Jang副总裁助理指出：“月租比重扩大，可能削弱低收入层等脆弱家庭的消费能力，或增加其偿债负担。”

近期房地产市场不同于以往的另一特点，是在家庭部门负债增速放缓的情况下，首尔房价涨势仍在持续。过去呈现较强同步性的家庭贷款与房价之间的关系正在减弱。Jang副总裁助理分析称：“过去房价越涨，住房抵押贷款增加的趋势越明显，但今年在加强家庭部门负债管理等努力下，住房抵押贷款增速受到抑制，然而首尔等地的住房买卖价格仍在持续上涨。”这被认为是房价上涨预期持续、自有资金购房增加等因素共同作用的结果。

韩国银行分析认为，如果近期房价涨势向管制区域以外的其他地区扩散，以借贷约束较少地区为中心，家庭负债增速可能再度加快，需高度警惕。家庭负债再度扩张，也可能成为推高房价波动性的因素。以往房价上涨期，江南三区（江南·瑞草·松坡区）等部分热门地区的价格上涨，普遍表现为经过一定时滞向首尔其他地区及首都圈扩散。Jang副总裁助理强调：“如果明年以后对房价进一步上涨的预期升温，房屋交易可能增加，家庭负债也可能再次上升，显然需要持续予以关注。”

韩国银行强调，为应对房地产市场对金融稳定造成的风险，最重要的是继续坚持一以贯之的宏观审慎政策管理基调。Jang副总裁助理表示：“考虑到首都圈人口集中程度，宏观审慎政策的方向应以首都圈房地产市场相关的金融失衡为核心进行设定，同时在相当一段时期内，对非首都圈房地产市场并行推进微观层面的补充性措施。”分析认为，政府推出具有实效的住房供应政策同样至关重要。还需要政策工具，将因月租比重扩大而增加的弱势群体居住成本负担降到最低。Jang副总裁助理称：“从中长期视角看，应通过扩充非首都圈的产业与基础设施，缓解地区间房地产市场失衡，引导非首都圈房价在稳定需求的基础上实现恢复。”

另一方面，针对已被指定为首尔全境的土地交易许可区（交易需获许可的管制区域），他谨慎表示：“尽管部分舆论认为有必要放松相关管制，但目前对房价上涨的预期心理依然存在，因此应在房地产市场稳定和家庭负债管理强化得到切实落实之后，再综合审视房地产市场状况，对相关管制进行评估。”