[行走思索首尔]首尔房价，挡住了梦想

“成功象征”的公寓价格高位狂飙
以房地产为中心的资产结构被推高
结婚育儿期青年住房筹备受阻
打造年轻一代也能进入的市场

去年9月末我去了一趟费城。路上透过车窗，可以看到纽约曼哈顿的摩天大楼丛林从眼前掠过。因为去过很多次已经很熟悉了，但这次没能顺道去。坐火车75分钟后抵达费城。没去纽约只有一个理由：一晚住宿费最少要400美元，实在太贵。用那笔钱在费城可以住两晚。其他物价也便宜得多。同时，这里可看的东西很多，历史景观维护得很好，也很适合散步。

在费城停留期间，我与当地居民来往交谈，话题里少不了纽约。很多人是从纽约搬到费城的，他们都说是因为生活成本便宜。尤其是房价差距很大。细问之下，这一差距令人震惊：公寓平均租金几乎是半价，住宅买卖价格大约只有五分之一。在费城住宅区漫步时，经常能看到带着孩子一起出行的家庭，学校也很多。城市空间里居住着大量有年幼子女的年轻家庭，这一点给我留下了深刻印象。

如何把纽约和费城的案例与首尔联系起来思考？这两座城市都不是首都，也没有像首尔那样压倒性的影响力，历史背景更是完全不同。尽管如此，截至2025年10月，纽约和费城的物价问题，与首尔的顽疾之一——住房成本以及开始组建家庭的30多岁人群的居住问题——存在相似之处。从大的层面看，是否有能力承担首尔的住房成本，不仅在当下，而且在今后，都将直接决定首尔能否成为宜居城市。

对20多岁人群来说，把首尔与世界其他城市相比，物价并不算特别高。虽然小而陈旧的单间或考试院等住房很多，但就月租水平而言相对便宜，加之公共交通和治安都非常好，无论住在哪个街区差别都不大。首尔传统上大学生众多，从地方上来工作的年轻白领也很多，因此是座20多岁人群可以比较舒适生活的城市。媒体和社交媒体上经常出现的所谓“热门打卡地”的主要顾客群是20多岁，这与上述背景不无关系。

到了30多岁，一般会结婚、生子，就不能再住单间了，需要更大的房子。此时选择范围的局限便显现出来。总体而言，以今天的标准来看，价格便宜的房子往往难以让人舒适地抚养家庭。虽然短期内尚能忍受，但几乎所有30～40多岁的年轻家庭，都梦想着搬进更宽敞、更宜居的公寓。由于人们对公寓抱有心理期待，以及所谓“成功家庭”的社会形象，公寓的需求始终不减。

问题在于公寓实在太贵，实现梦想绝非易事。为了判断住房成本承受能力，经常引用的统计指标是“收入房价比”（PIR），即购买住房需要多少年收入。与世界多座城市比较，就能看出首尔住房成本负担问题有多严重。以2024年为基准，首尔为13年，也就是说，需要把13年间赚到的钱一分钱不花全部攒起来，才能买得起公寓。以房价高昂而臭名昭著的纽约为10年，费城则约为4年。

虽然称不上严格对比，但比较各城市市中心住宅区的一般户型——即拥有三间卧室的公寓价格——颇为有趣。首尔钟路区孝南洞一套公寓的价格在25亿韩元左右。纽约曼哈顿上东区有不少价格相近、约200万美元的房子。费城中心城区则有大量价格低于这一档次的住房。房价看似相近，但由于2024年首尔家庭平均年收入较低，负担要沉重得多。

50～60多岁的人群工作时间长，资产积累较多，子女抚养也基本结束，负担自然会减轻。首尔、纽约和费城在这一点上几乎相似。然而韩国人资产中住房所占比重要高得多。公寓既是居住手段，同时也是投资工具。因此，房地产价格上涨对经济的影响更大。大多数人都期待房价上涨，至少也希望保持不跌。

如果不解决这一问题，住房成本负担只能不断上升。是否有解决方案？按照经济理论，首先想到的是通过增加住房供应来抑制价格上涨。然而在需求旺盛的情况下，单纯增加供应效果有限，纽约就是如此。从2010年代起，以曼哈顿为中心不断兴建公寓，但高端公寓占比很高，主要面向富裕阶层，对普通纽约市民的住房市场帮助不大。

费城则以普通市民能够居住的住房为中心进行供应。由于不像纽约那样在国际上名声显赫，也对全球富裕阶层缺乏吸引力，当地房地产市场以普通人为主。其经济增长率并不高，人口也没有大幅增加，因此房地产市场是围绕普通人群构成的。

费城有一项不容忽视的重要优势。自20世纪50年代起推进的城市再生项目，在历史保护与小规模新建之间寻求同步推进的方向。对老房子加以保留，对状况不佳的房屋则拆除后新建，使得市中心形成了独特的城市景观。与纽约不同的是，这里联排住宅多于大型公寓，因此能够实现上述目标。当然，也会在大块地皮上兴建高层公寓。结果是，从面向20多岁的租赁住房，到刚开始组建家庭的30多岁人群，再到老年群体，各个阶段都能供应与其经济能力相匹配的住房。

许多人都怀揣着住进适合组建家庭的舒适公寓的梦想，但这一梦想已超出年轻一代的经济承受能力，这是当今首尔的现实。单靠大量兴建公寓无法解决问题，要改变年轻一代的想法和期待也并不容易。解决之道在于供应不是高价公寓，而是适合与家人舒适生活的新建住房。首尔几乎没有这样的市场，相应的房屋也很少。希望在首尔组建家庭的年轻一代，正因这种经济负担而逐渐失去“自信”。为这些将成为首尔未来的年轻人制定能够带来希望的住房政策，已是刻不容缓。

前首尔大学教授 Robert Fouser