今年人口流出率第一…光州房地产市场正在衰落

1至4月人口净流出6369人
住房综合买卖价格指数变动率－0.75%
人口外流致房地产需求下降…

随着地方城市人口逐渐减少，房地产景气低迷的冲击愈发严重。以地方消亡的典型地区——光州广域市为例，人口不断流出，导致交易减少、房价下跌、未售出住房急剧增加的现象正在出现。釜山、大邱等地方大城市情况也类似，有舆论指出，需要在住房供应管理中充分考虑人口外流因素。

7日，据统计厅数据显示，今年1~4月全国广域市中人口净流出最多的地区是光州，共有6369人迁出。光州人口每个月都在减少，其中搬家旺季3月流出人数最多，达到2502人。

由于人口净流出导致住房需求下降，光州房地产市场正逐步失去活力。根据韩国房地产院资料，光州1~4月住宅综合买卖价格指数变动率为－0.75%。4月单月变动率为－0.31%，低于5个广域市平均水平－0.19%。

交易量也在减少。4月光州住宅买卖交易量为1681件，较前一个月骤减17.8%。降幅为全国最高。公寓买卖实际成交件数在今年1月为1107件、3月为1660件，此后开始减少，上月统计为1025件。与年初相比减少了7.4%。

随着地方人口外流，袭向房地产市场的经济寒潮丝毫没有消退迹象。4个月内出现5196人净流出的釜山房地产市场也呈现出类似局面。釜山是仅次于光州的第二大人口净流出城市。1~4月住宅综合买卖价格指数变动率为－0.64%。4月住宅交易量较前月减少1.6%。人口减少1978人的大邱，在同一期间住宅综合买卖价格指数下跌了1.41%。

在需求减少的情况下，住房供应却未停止，导致未售出住房不断增加。4月光州未售出住房数量为1298户，自去年12月以来一直维持在1200户以上。釜山未售出住房为4709户，较前月增加4.9%。大邱未售出住房为9065户，仅次于京畿道的1万2941户。

受施工成本上涨影响，预售价格大幅攀升，而居民收入难以跟上，未售出住房进一步增加。以2023年为基准，光州人均地区生产总值（GRDP）为3545万韩元，较10年前上涨了50%以上，但在全国7个特别市及广域市中仅排在倒数第三，为第5位。与全国平均4649万韩元相比，低出1100多万韩元。相反，据房地产R114发布的数据，去年光州地区每3.3平方米公寓平均预售价格较10年前暴涨140%，达到1990万韩元左右。

专家分析认为，有必要在住房供应管理中纳入人口外流因素。即使人口减少，只要供应管理得当，当地市场状况仍相对较为良好。蔚山在今年1~4月期间虽然减少了3220人，但同期住宅综合买卖价格指数反而上涨了0.07%。

NH农协银行房地产首席委员Kim Hyoseon表示：“在人口外流的同时，住房供应水平如何，将决定交易量和价格的走向。蔚山在过去房地产景气高涨时期，预售等入住房源并不多，因此目前价格呈现上涨趋势。”她接着表示：“随着人口流动，实际购房需求在减少，但供应计划未能充分反映这一变化，导致各地区房地产市场冷热不均。迄今为止，只要项目具有收益性，就会建房，而很少考虑人口流动和供应因素；今后需要在预测需求变化的基础上制定计划。”

Shinhan银行房地产投资咨询中心组长Kwon Youngseon补充称：“在地方城市引进企业，增加人口和收入，是最理想的办法，但短期内难以见到成效。虽然不能忽视人们对新建住房和公寓的偏好，但有必要调节供应时点，确保在消化完未售出房源之后再推出新的供应。”