金融当局引导固定利率贷款…全租贷款担保比例下调至90%

金融委公布今年家庭负债管理方案
混合型·周期型贷款，上调短期利率反映比例
HUG、首尔保证、住房金融公社全租贷款担保比例90%
育有2名子女也可享受Bogeumjari贷款多子女优惠

韩国金融当局将引导扩大纯固定利率贷款产品的办理。为此，将上调混合型、周期型贷款在压力情景下总债务本息偿还比率（DSR）中的利率反映比例。通过强化DSR的收入审查，此前未纳入收入审查对象的1亿韩元以下家庭贷款等的财产状况，也将被用于信贷管理。另外，住房押金贷款的担保比例也将下调至90%。

金融委员会27日在Kwon Daeyoung事务处长主持下召开家庭负债检查会议，发布了包含上述内容的今年家庭负债管理方案。

在将于7月实施“第三阶段压力情景DSR”之前，上半年重点在于整备一旦家庭负债增加即可随时启动的相关制度。下半年则在密切监测家庭负债增势和房地产市场状况的同时，实施已准备好的措施。

今后，混合型贷款的压力情景DSR利率反映比例将从60%上调至80%。周期型贷款的压力情景利率比例也将从30%提高到60%。

压力情景DSR，是在借款人使用浮动利率贷款等期间，考虑到因利率上升导致本息偿还负担增加的可能性，在计算DSR时附加一定水平的加算利率（压力情景利率），据此测算贷款额度的制度。为顺利引入该制度，自去年2月起已分阶段实施。

金融委员会计划在4至5月期间，结合家庭负债走势、房地产市场状况等，确定具体的第三阶段压力情景DSR适用范围和压力情景利率水平。细节敲定后，将从7月起实施。

DSR收入审查也将同步强化。目前不适用DSR的“垫脚石”等政策性按揭贷款、住房押金贷款、中期款·过渡安置资金贷款、总额在1亿韩元以下的贷款，在贷款审查时也将由银行业进行审查。

此外，为扩大固定利率贷款产品，从长期看还将引导金融机构开发自有固定利率住房抵押贷款产品。目前银行为筹措资金发行的银行债券期限为1至3年，而购房贷款期限为10至30年，资金筹措与运用之间存在错配。基于这一原因，住房抵押贷款市场对住房城市保障公社（HUG）、韩国住房金融公社等政策性贷款的依赖度较高。如有需要，还将作为长期课题，讨论由银行发行住房抵押证券（MBS）或有担保债券以筹措资金的方案。

随着第三阶段压力情景DSR的实施，住房押金贷款的担保比例将下调至90%。这是为了引导银行强化信贷审查与风险管理。由此，HUG、首尔保证保险、住房金融公社等三家住房押金贷款担保机构的担保比例将统一为90%。对于首都圈，将根据房地产市场状况，进一步下调担保比例。

对承受住房押金返还能力的审查也将加强。HUG在提供押金担保时，将引入对承租人的收入审查体系。此前仅由首尔保证保险与住房金融公社进行审查。此外，在测算担保额度时，将把相关房源的优先顺位住房抵押贷款规模纳入考量，并强化对恶性房东的核查。对曾无法向承租人返还住房押金的房东，也将施加惩戒措施。

金融委员会强化住房押金贷款管理的原因在于，基准利率下调后，若贷款利率下降，可能推高住房押金和买卖价格。住房押金贷款虽有助于居住稳定，但在“差价投资”买卖增加时，也曾推高押金价格。

政府计划建立一套严密监测三家担保机构年度担保规模的体系，以防止因过度的住房押金贷款导致家庭负债增加，并成为推升房价的因素。

今后，育有两个子女的家庭在申请“幸福家园贷款”时，也可享受“多子女”优惠。为应对低生育率，仅放宽“多子女”标准。原则上仍维持既有的收入、房价等条件，仅将多子女标准从原先的3名放宽为2名。

幸福家园贷款利率也将反映基准利率下调，基准区间定为3.65%至3.95%。利率可根据市场利率走势进行调整。对新婚夫妇的优惠利率也将从0.2个百分点扩大至0.3个百分点。

同时，政府还决定在一定程度上强化对弱势群体的支持。原因在于，若由银行业自行开展家庭贷款管理，弱势群体可能无法获得实质性支持。去年底家庭负债规模约为2300万亿韩元，按今年名义经济增长率3.8%测算，家庭负债在该范围内的增量约为87.4万亿韩元。其中，银行业贷款增量仅约为25.5万亿韩元。

因此，今年调整为可再次将幸福家园贷款用于生活安定资金。此前，若并非购买新住房，只能在承租人返还租赁保证金用途上使用幸福家园贷款。今后，小商户、非首都圈住房、继承人或受赠人用于偿还贷款及缴纳税款，也可利用幸福家园贷款。

从今年4月起，自幸福家园贷款执行日起3年内提前还款时的手续费率，也将从现行的0.7%下调至0.5%。此外，Kakaobank、Kbank等互联网专业银行也将获准办理幸福家园贷款。