[实战理财]第三期新城，能为枯竭的住房供应带来甘霖吗

本月中旬起高阳昌陵等地将陆续启动正式认购

今年第三期新城的正式认购将陆续启动。继近日确定认购日程的高阳昌陵地区之后，下个月起河南桥山·富川大长，下半年南杨州王宿等也将依次开始受理认购申请。与第一、二期新城不同，本次属于根据《公共住宅特别法》推进的项目，而且通过预售已有相当一部分住房找到了“主人”，因此有观点认为市场关注度可能会有所下降。

即便如此，由于相比既有新城，本次项目前往首尔的可达性更高，并且在预售价格上限制度作用下，预计与周边市价相比将具备较强价格竞争力，预计认购竞争仍将十分激烈。尤其是今年民间分销供应量很可能大幅减少，包括新城在内的公共分销有望成为缓解住房供应枯竭的“及时雨”。5日据韩国土地住宅公社（LH）统计，截至今年年底计划推出的第三期新城分销房源将达到8000户。不过，除去已进行预售的房源，将以一般分销方式供应。本月中旬开始受理申请的高阳昌陵3个地块（A4·S5·S6）共规划1792户，但除去预售部分，仅有391户进入正式分销。

分销价格很可能被定在比预售时更高的水平，施工成本上升的影响已经反映到分销价中。以专用面积84平方米为基准，价格约为7亿7000万韩元，较当初预计的6亿7000万韩元分销价上调约1亿韩元。即便如此，考虑到附近小区同等面积公寓成交价在9亿韩元左右，购房者仍有望以比市价低约1亿韩元的价格置业。

该地区在第三期新城中也是因首尔可达性较好等因素而早早受到关注的区域，与首尔恩平·麻浦交界相连。当初指定为新城时，曾有舆论认为应当在比第一、二期新城更远的地方新建新城，因此一山和云井一带居民曾强烈反对。

首都圈广域快线铁路（GTX）A线将贯穿这座新城中心。最近的GTX车站包括大谷站、高阳市厅站、新寺洞站。首尔文山高速公路、京义中央线等广域交通条件优越，向西稍行即可抵达首都圈第一环状高速公路和环状铁路网。城市整体空间规划通过对外征集后，由一家韩国建筑事务所和一家美国建筑事务所中标。规划提出，以干线公交快速系统（BRT）等公共交通为中心构建交通环境，同时利用昌陵川打造滨水公园，作为区域地标。

在河南桥山，预计下个月将推出约1100户。该地区紧邻首尔江东·松坡生活圈，居住偏好度较高，靠近地铁5号线，并计划延长3号线增设2座车站。今年推出的A2地块距离5号线河南检丹山站约一个街区，周边商业设施完善，口碑较好。作为广域交通网，首都圈第一环状高速公路和中部高速公路在此交汇。

在富川大长新城，今年将有约2000户进入正式认购。分销房源分为新婚希望小镇（A5·A6）和公共住宅一般型（A7·A8）两类。这里靠近首都圈环状铁路网和首都圈第一环状高速公路，可利用富川综合运动场站、金浦机场站（5号线）。以2030年通车为目标的大长–弘大线建设方案也在推进中，光明–首尔高速公路也已规划。为提高前往首尔及周边产业园区的可达性，计划引入BRT等新型交通工具，并规划地下通道和立交出入口。

预计在今年下半年推出的南杨州王宿，将以A1·A2地块和B1·B2等以1地区北侧为主的6个小区、约3100户为认购对象，是今年所有进入正式认购阶段新城中供应量最多的项目。有评价认为，与其他新城相比，当地生活基础设施和广域交通网相对不足，但GTX-B线、地铁9号线延长等项目正在推进中。王宿1地区距首尔约3.5公里，与别内、多山等地相连。对于2地区而言，若连接江东、河南、南杨州的城市铁路开通，并新建京义中央线车站，预计首尔江南·江北两大区域的广域交通条件都会大幅改善。LH预计，2028年以后新城全面建成后，将共容纳约6万6000户、约16万6000名居民。

在非新城的首都圈公共住宅用地地区，也将有约1万3000户找到“主人”。市场关注度较高的地区是果川周岩，预计供应约1600户，前往首尔江南通勤便利，且靠近地铁。GTX-C线和慰礼–果川线也在推进当中。周边有山和公园，居住环境良好，果川地区、瑞利弗地区等周边开发区域也有望在相近时间内同步建成。在华城东滩2将释放约3300户，在平泽高德将推出约500户。在首尔，唯一推出的是麻谷地区10-2小区。

由于政府在指定第三期新城和公共住宅用地的过程中高度重视可达性和交通网络，因此这些地区的区位条件整体上属于较优水平。在此前开发第一、二期首都圈新城过程中积累的经验也被视为重要资产。通过与地方自治团体、地方公营企业以及外部设计机构等专家群体的公开招标合作，提升了自给自足功能，这一点也颇具看点。对以实际购房需求者为中心的群体而言，最为关注的是分销价格。由于施工成本上涨，分销价较当初预售时上调约10%至20%，此前部分小区在正式认购阶段就出现了相当数量的购房者放弃认购的情况。不过，也有观点认为，本次新城同样以稳定首都圈房价为首要目标推进，因此分销价格在调整上难以出现单方面大幅上调的情况。