[THE 失衡的房地产]②放松监管后遗症…首尔一极化加速

首尔认购市场回暖…预售权交易增多
需通过扩大非首都圈基础设施等政策予以支持

#. GS建设公司在首尔永登浦区良平12区新建的“永登浦Xii Dignity”在本月1日的预备中签者签约中实现全部售罄。作为政府“1·3房地产对策”之后首个在首尔发布入住者招募公告的小区，该项目在上月初进行的一顺位认购中，平均中签竞争比达到198.8比1。相反，上月末在一顺位认购中登场的釜山南区“斗山We’ve The Zenith Ocean City”竞争比仅为0.5比1。京畿道平泽市“平泽华阳 Seohee Starhills Central Park”（0.1比1）、仁川西区“旺吉站 Kumho Eoullim Edugreen”（0.2比1）等项目的竞争比也都未能超过1比1。

为实现房地产市场软着陆而推出的政府放松监管措施，目前只在首尔发挥了效果。去年连续实施“巨型加息步伐”（一次性上调0.75个百分点）的基准利率虽然停止了上升势头，但由于经济形势不确定性依然存在，购房需求正集中涌向条件更优的首尔。专家表示，在房价反弹过程中，首尔与地方之间的两极分化现象在所难免，如果非首都圈地区无法完善基础设施或自身造血能力，差距还将进一步扩大。

18日，房地产R114对韩国房地产院“认购Home”的认购结果进行分析后指出，今年一季度，大邱、庆北、全南、全北、忠南、济州等6个地区各有1个小区进行认购，但全部出现认购不足。京畿道和仁川也分别只有8个中的2个、5个中的1个小区实现了认购截止。

但首尔情况截然不同。一季度一般出售的3个小区、393户住房共吸引2万2401人认购，平均竞争比达到57比1，全部在顺位内完成认购截止。这一势头延续到4月，东大门区“徽庆Xii Decentia”（徽庆3区重建项目）在最近的一顺位认购中，329户的供应规模吸引了1万7013人参与，平均竞争比达到51.7比1。

在江南三区（江南区、瑞草区、松坡区）和龙山区被排除在外、首尔其余地区全部解除调控区域之后，中小户型住房认购抽签比例扩大至60%，转让限制期缩短为1年，这些措施立刻显现效果。此前从9亿韩元放宽至12亿韩元的中期付款贷款可适用销售价格标准自上月20日起被完全取消，人均最高5亿韩元的中期付款贷款额度上限也被废除，这些变化同样产生了影响。此外，所谓“捡漏”之称的无顺位认购在取消居住地区及持有住房数量限制后，转而将目光投向首尔的购房者和多套房持有者参与明显增多。

首尔与地方之间的温差也体现在预售权、入住权交易上。首尔不仅交易量增加，还普遍出现加价（溢价）。据首尔不动产信息广场统计，今年以来截至前一日为止成交的预售权、入住权共55件，比去年1至4月的37件多出18件。考虑到本月数据仍在汇总中，与去年的差距预计还将进一步拉大。其中，东大门区典农洞“清凉里站乐天城堡 SKY-L65”专有面积84平方米的预售权近期以10.9亿至11亿6670万韩元成交，比分售价（9.3亿至10.6亿韩元）高出约1亿韩元。

与此相反，地方却难言笑颜。全国未售出住房最多的大邱，寿城区“The Sharp Suseong Eau Claire”专有84平方米预售权目前以超过1亿韩元的负溢价（负Premium，即“负P”）在交易。随着“未售出恐慌”扩散，大邱自今年1月在东区建设的“Healstate Dongdaegu Central”进行认购之后，新供应也处于中断状态。

韩国投资证券资产承继研究所所长Kim Gyu-jeong表示：“地方的房地产调控本就比首尔更为宽松，但并未出现房地产市场明显好转的迹象。对于区位影响极大的房地产市场而言，如果在政策层面无法实现均衡发展或完善地方基础设施，别说产生涓滴效应，首都圈与地方之间的不平衡只会进一步加剧。”