文정부 양도세 중과정책 실험 실패…거래 줄고 집값 상승만 초래

매도보다 증여·버티기
세금부담 매매가에 전가

[아시아경제 조강욱 기자] 다주택자에 대한 양도소득세가 중과된 이후 매물 자체가 아예 없어졌다."(서울 강남구 대치동 A공인중개사사무소(공인) 대표)

최근 주택시장의 ‘거래 절벽’이 갈수록 심해지고, 집값도 좀처럼 잡히지 않고 있다. 정부가 다주택자에 대한 양도세 추가 중과를 시행한 뒤 두 달 연속 전국의 주택 매매량이 급감하는 가운데 신고가가 속출하는 이례적 현상마저 계속되는 모습이다. 부동산 세금 부담을 늘려 다주택자들이 주택매물을 내놓게 하겠다는 정책은 현재로선 실패로 끝났다는 진단이 나오는 이유다. 시장에 나오는 매물은 소량일 뿐, 증여 등을 통해 버티기 모드에 들어가는 모습만 확연해지는 분위기다. 세금부담을 매매가에 전가하는 사례도 늘어나는 추세다.

건설산업연구원 등에 따르면 문재인 정부는 양도세 중과를 주요한 경기 조절 수단으로 활용했다. 집값을 올리고 주택시장을 교란하는 주범이 다주택자라는 판단에서다. 하지만 정부의 예상이 빗나갔다. 다주택자가 주택을 매각하기보다는 증여나 버티기에 나서면서 시장에서 매물 잠김이 갈수록 심해졌고, 거래 절벽 현상이 좀처럼 해소되지 않고 있다. 정부의 기대와 달리 매물이 늘지 않고, 집값은 여전히 상승세다.

정부가 1차로 시행한 다주택자의 양도세 세율은 지난 2017년 8·2대책을 통해서다. 당시 조정대상지역에 대해 2018년 4월부터 기본세율에 더해 10~20%p 중과를 시작했다. 2012년부터 다주택자에 대한 장기보유특별공제가 80%까지 가능했으나 2017년 8·2 대책을 통해 다주택자 세율 인상을 발표하면서 배제됐다. 대책 발표 후 시행까지 8개월 동안 서울 집합건물의 월 평균 등기 건수는 5년여(2017년 1월~2021년 7월) 평균 대비 20% 증가한 것으로 나타났다. 하지만 감면 종료 이후 2018년 4월부터 등기 건수가 감소하는 양상을 보이다가 2018년 8월과 9월에는 주택가격이 오히려 급등하는 현상을 보였다. 주택가격 안정 의지를 밝힌 정부를 신뢰하고 1차 감면 시기에 주택을 매도한 다주택자의 불만이 커진 탓이라는 분석이 나온다.

정부는 2019년 12·16대책을 통해 10년 이상 보유한 주택에 대한 한시적 감면 정책을 발표했다. 이에 따라 2019년 12월17일부터 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제를 적용했다. 하지만 2019년 12월에서 2020년 6월까지의 소유권이전등기 건수는 5년여 평균 7% 증가에 그쳤고 종료 임박 시점인 6월부터 7월까지 주택가격이 급등했다.

올 6월 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행된 지 2개월 여 만에 서울 아파트 매물이 급감했다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 현재 3만9000여건으로, 6월 초(4만6000여건)에 비해 14.0% 가량 감소했다. 거래 절벽에도 불구하고 집값은 상승세다. 한국부동산원에 따르면 8월 다섯째 주(30일 기준) 수도권 아파트 매매가격은 전주 대비 0.40% 올라 3주 연속 같은 수준을 유지했다. 수도권 아파트값은 지난달 중순부터 7주 연속(0.36%→0.36%→0.37%→0.39%→0.40%→0.40%→0.40%) 최고 상승률을 이어가고 있다.

또 하반기에 신규 공급 물량이 줄어든다. 부동산114에 따르면 올해 하반기 입주 예정인 서울 아파트는 1만3023가구다. 이는 2019년 하반기(2만3989가구), 2020년 하반기(2만2786가구)와 비교하면 1만 가구 이상 감소한 물량이다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr