[탁류청론] 가격 규제만 일관… '공급'으로 전환해야

정부는 지난 20일 19번째 부동산 대책을 내 놓았다. 이번 대책은 최근 수도권 지역의 주택시장이 국지적으로 과열되고 있으며 그 원인은 투기수요 때문으로 단정하고 이를 차단함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하겠다는 명분이다. 특히 지난해 12.16 대책 이후 서울 집값은 빠르게 안정세를 보이고 있으나 경기도는 신분당선 등 개발호재가 있는 지역을 중심으로 가격 상승폭이 확대되고 있다고 판단했다. 경기 수원시 팔달구를 비롯해 용인시 기흥ㆍ수지구와 성남시는 기존대로 조정대상지역을 유지하고 추가로 수원시 영통ㆍ권선ㆍ장안구, 안양시 만안구와 의왕시를 추가로 조정대상지역에 편입시켰다. 이는 대책 발표 전 대부분의 전문가들이 예상했던 강도와 범위가 많이 축소된 것이다.

그동안 정부가 부동산시장만큼은 강력히 규제하겠다는 의지가 있었기에 대부분의 전문가들은 기존 조정대상지역은 투기과열지구로 격상될 것이며 경기 남서부지역으로 화성시 동탄지역과 오산ㆍ평택ㆍ시흥시까지도 규제될 가능성이 있다고 예상했다. 특히 경기 북동부지역인 구리ㆍ남양주ㆍ고양시까지도 상승세가 이어지고 있어 규제 확대 가능성을 점쳤다. 이들 지역의 현황을 살펴보면 그동안 미분양 무덤이라고까지 했던 동탄역 주변 지역은 이미 85㎡(전용면적) 아파트 매매가격이 10억원을 넘었으며 시흥시 역시 5억~6억원을 호가하고 있다. 평택 고덕지구도 5억~6억원을 호가하고, 고양 삼송지구와 구리시 역시 7억~8억원을 넘어 10억원을 호가하는 아파트도 나타났다. 남양주도 예외는 아니다 6억~7억원을 호가하는 아파트가 나타나고 있으며 파주 운정역 주변 지역까지 4억원대 아파트가 나타나는 등 경기도 전역이 상승세다.

하지만 이번 대책은 생각보다 약하고 범위도 제한적이다. 이러한 의미를 어떻게 해석해야 하나. 아마도 정부와 여당이 4ㆍ15 총선을 앞두고 최종 결정 단계에서 규제 폭이 축소된게 아닌가 하는 의구심이 생긴다. 아니면 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 확산으로 경제가 위축되어 이를 감안한 조치인지 조심스럽게 예측해 본다.

그러나 선뜻 이해가 되지 않는다. 서울의 경우라면 지금까지 그래왔듯 이보다 더 넓은 지역을 대상으로 훨씬 더 강력한 규제 대책을 내놓았을 것이다. 문제는 19번째 대책발표 이후가 문제다. 규제지역을 최소화 한 것이 또 다른 풍선효과를 만들 가능성이 있기 때문이다.

정부의 주택시장 규제는 단기적으로 시장 안정화에는 도움이 되겠지만 결국 주택거래를 감소시키거나 가격을 양극화 시킨다. 더 나아가 정부의 규제 강도가 점점 강해지면 강해질수록 시장은 내성이 생겨 바이러스처럼 향후 정부의 규제정책이 말을 잘 듣지 않을 수 있다. 주택 시장에서 공급이 부족한데 수요가 많아지면 가격은 상승하고 반대로 공급이 많고 수요가 적어지면 가격은 하락한다. 수요ㆍ공급법칙에 따라 가격이 결정되는 것이다. 그런데 정부는 가격을 규제하고 수요를 억제하는 정책으로 일관하고 있다. 한 번 오른 주택 가격은 쉽게 떨어지지 않는다. 가격이 오르기 전에 정부는 적절한 부동산 대책을 내 놓아야 한다.

지금 정부의 주택시장 정책은 공급보다 가격을 규제하고 수요를 억제하고 있다. 그 결과 주택이 부족하지 않은 서울 외 수도권지역으로 풍선효과가 나타나고 있으며 지방까지도 확산될 위험성이 있다. 정부는 가격을 통제하는 규제정책보다는 시장을 달래가면서 수요ㆍ공급법칙을 존중해야 시장을 안정시킬 수 있다.

특히 서울의 주택공급을 늘리는 정책이 필요하다. 또한 저금리에 풍부한 유동성 자금이 부동산시장에 머물지 않도록 대책을 내놓아야 한다. 정부가 시장을 끌고 가는 정책은 성공하지 못한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr