서울 '아파트지구' 역사속으로…재건축 더 유연해진다

서울시, 아파트지구 → 지구단위계획으로 전환
용적률·높이·용도 등 더 유연하게 적용 가능해져

[아시아경제 김혜민 기자] 1970년대 아파트를 신속하게 공급하고자 도입된 '아파트지구' 제도가 역사 속으로 사라진다.

서울시는 아파트지구를 지구단위계획으로 전환하는 경우 용적률·높이·용도 등을 유연하게 적용할 수 있도록 지침을 개선했다고 9일 밝혔다. 앞서 시는 아파트지구를 순차적으로 지구단위계획으로 전환하겠다는 지침을 마련한 바 있다.

현재 서울 시내에는 총 14개의 아파트지구가 있다. 총면적 11.2㎢로 208개 단지, 총 14만9684가구가 포함돼 있다. 서울 전체 아파트의 9% 수준이다.

아파트지구는 1976년 급증하는 서울 인구를 감당하기 위해 대규모 아파트를 짓고자 마련된 제도다. 하지만 아파트를 짓는 데 초점을 맞춰 토지용도 구분이 경직된 탓에 시간이 흐르면서 다양한 주거요구를 수용하지 못한다는 지적을 받아왔다. 가령 주택용지 필지에는 상가를 짓거나 보행길을 내는 것이 금지된다.

이후 아파트지구는 2003년 국토계획법에서 삭제됐고, 서울시는 기존에 지정돼 있던 14개 지구를 주택법 부칙 등으로 운영해왔다. 2017년부터는 변하는 시대·제도에 대응하기 위해 종합적 도시관리 체제인 지구단위계획으로 전환하겠다는 계획을 수립, 지난해부터 시행해왔다. 그리고 이번에 본격적인 주택공급 확대와 재건축 활성화를 위해 규제 완화 등 제도를 추가 개선했다.

이번 지침 개선으로 아파트지구 내 재건축 과정에서 정비계획을 수립할 경우 도시관리계획 부분은 지구단위계획으로 전환, 용적률·높이·용도 등 적용이 보다 유연해질 전망이다.

우선 개발기본계획상 모든 용지를 획지로 전환한다. 재건축 대상 주택용지는 특별계획구역으로 지정해 지구 차원의 선제적인 재건축 가이드라인을 제시, 신속한 정비계획 수립이 가능토록 했다. 한강변 주택용지에 일률 부여된 공공기여 15% 의무 규정도 주변 기반시설 현황 등을 고려해 유연하게 운영하도록 변경된다.

기존 중심시설용지에도 주거 전환을 허용하고, 최고 높이고 40m까지 완화를 원칙으로 하되 입지별 특성을 고려해 유연하게 적용한다. 기존 중심시설용지에는 상업 기능만 허용되고 주거를 불허하는 한편 높이도 5층 이하로 제한돼있었다. 서울시 관계자는 "현재 중심시설용지의 약 30%가 역세권에 입지하고 있는 점을 감안해 향후 역세권 복합개발 추진을 위해 제도를 개선했다"고 설명했다.

일부 아파트지구에만 남아있는 '개발 잔여지'도 비주거·주거복합을 허용토록 하고 최고 높이도 40m까지 허용한다. 현재 서울 시내에는 남아있는 개발 잔여지는 5개 지구(반포·서빙고·청담 도곡·이촌·압구정), 91개 필지다. 아울러 시는 중심시설용지와 개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합 재건축하거나 일정 규모(5000㎡ 또는 100가구) 이상으로 개발하는 경우 기존의 주택용지와 동일한 기준을 적용하기로 했다.

시는 앞으로 아파트지구와 도시관리계획이 중첩되는 문제가 발생하지 않도록 아파트지구별 지구단위계획을 결정하는 시점에 아파트지구 폐지 결정 고시도 할 예정이다.

유창수 서울시 주택정책실장은 "앞으로 서울 시내 14개 아파트지구의 재건축 사업이 효율적이고 유연하게 추진될 것으로 기대된다"며 "지침 개선과 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대하고 아파트 밀집 지역에 대한 지속 가능하고 일관된 도시관리체계를 마련해 나가겠다"고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr