[시론] 대선후보들에게 바라는 주택시장 정상화 방안

문재인 정부의 부동산정책에 대한 평가는 임기를 얼마 남겨두지 않은 현 시점에서 두 배를 넘나드는 서울지역 아파트 가격 상승률이 그 실패를 대변해준다. 대선후보들 중 누가 최종적인 영광을 얻던 문재인 정부가 너무 깊이 들어간 과도한 규제의 수렁에서 돌아나갈 수 있는 용기가 필요하다. 여러가지 것들이 고민될 필요가 있으나 가장 중요한 세 가지는 다주택자에 대한 정책적 기조의 합리화, 주택시장 불안의 시발점이 된 서울 도심 정비사업의 정상화, 그리고 가지 말았어야 할 임대료 규제의 길을 돌아 나오는 것이다.

그중 가장 중요한 선택은 다주택자의 부정적인 단면에 대한 집착에서 벗어나 긍정적인 기능을 수용하고 활용하는 것이다. 문재인 정부 기간 동안 지속적으로 강화돼온 다주택자에 대한 징벌적인 조세는 결국 풍선효과를 통해 차고가 주택의 가격 상승을 야기하고, 억제된 투자로 도심주택공급이 위축되는 것은 물론, 조세부담의 전가를 통해 서민들의 전월세 부담을 가중시켰다. 따라서 합리적인 정상화의 방향성은 지난해 7.10대책에서 극단으로 치달은 다주택자 양도세 중과 폐지하고, 과도한 누진적 종부세를 재산세로 통합해 정상화하고, 과도하게 차별적인 다주택자 취득세를 정상화하는 것이다. 이는 조만간 도래할 시장 침체기 투자자로서의 긍정적인 다주택자 역할을 시장이 담아내어, 주택시장의 경착륙을 완화시켜 안정적인 주택시장을 유지하기 위해서도 필요한 정상화 방안이다.

다음은 임대차 2법의 폐지 수순이다. 2020년 7월 입법화된 전월세상한제 및 계약갱신청구권 시행으로 전문가들이 예상했던 부작용이 현실화되면서 전월세시장의 불안이 심각한 수준으로 장기화되고 있는 상황이다. 신규계약건의 전세가 상승이 심각한 수준으로 발생하고 있을 뿐 아니라, 시장에서 관측되는 가격은 이중가격을 넘어선 삼중가격이 형성되고 있는 실정이다. 또 월세계약으로의 전환이 가속화되고 그동안 안정적이었던 월세 자체도 급등하고 있다. 관련 제도의 부분적인 보완은 성공을 담보하지 못한다. 결국 전월세상한세의 폐지 및 계약갱신청구권의 현실적인 보완이 필수적이다.

마지막으로 공급확대 대안은 선호되는 도심에 선호되는 주택인 아파트의 공급물량 확대를 만들어낼 수 있는 정비사업 활성화가 필수적이다. 결국 재건축 및 재개발 규제의 적극적인 완화가 가장 확실한 해법이다. 그 중 가장 중요한 방향성은 재건축개발이익환수제를 현실적인 수준으로 완화하고, 재건축 안전진단제도는 근본적으로 폐지할 필요가 있다. 뉴타운 출구전략으로 과도하게 해제된 정비구역들의 합리적인 사업 재진행 대안을 모색하는 것도 필요하다. 정비사업을 통한 공급확대의 궁극적인 대안은 용도지역의 종합적인 조정을 통한 도심내 용적률을 합리적인 수준에서 상향 조정하는 것이다. 이는 소수의 역세권에 대한 단편적인 용적률 상향이 아닌, 서울대도시권 도심의 상대적인 주거밀도를 높여 낭비적 통근에 따른 사회적 비용을 줄일 수 있는, 범도시적 차원의 용도지역 합리화 방안으로 진행될 필요가 있다.

문재인 정부 기간 동안 주택시장에 너무 많은 실험이 무모하게 진행됐다. 그 실험의 대부분은 그 답을 굳이 확인할 필요가 없는 교과서적인 부작용을 초래했을 뿐이다. 마지막 영광을 얻을 대선후보가 구성한 새 정부는 이번 정부가 파놓은 수렁에 더 깊게 빠져들지 말고 현명하게 빠져나오는 방안을 강구해줬으면 하는 바람이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수