15억 이상 아파트 주담대 금지…"빚내서 고가주택 못산다"(종합)

시가 9억원 초과 주담대 LTV 기존 40%→20%로 차등 적용
종부세 최대 0.3%P 세율 인상…2주택자 세부담 상한 300%로 확대
분양가상한제 서울 13개구 전지역 확대…과천·하남·광명도 추가 지정

강남지역 아파트 모습. [이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 이광호, 지연진 기자]앞으로 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원 이상 초고가 아파트 구입 시 주택담보대출이 금지된다. 시가 9억원을 넘는 주택에 대해서는 구간별로 LTV를 기존 40%에서 20%로 차등 적용한다. 또 서울 13개구 전 지역, 서울 5개구 37개동, 경기 과천·광명·하남 3개시 13개동이 분양가 상한제 적용 지역으로 추가 지정됐다.

정부는 16일 이 같은 내용을 담은 '주택시장 안정화 방안' 발표했다. 2017년 8·2 대책, 2018년 9·13 대책으로 주담대를 크게 조였음에도 최근 일부지역에서 국지적 과열이 나타남에 따른 조치다.

현재는 1주택 세대 및 무주택 세대는 LTV를 40%까지 인정받지만, 앞으로는 주택임대업·매매업 개인사업자, 법인 등 모든 차주가 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원 초과 아파트를 담보로는 주택구입용 주택담보대출을 받을 수 없다. 17일부터 전 금융권의 가계 대출에 적용된다.

다만 재개발·재건축 조합원이 1주택 세대로서 사업추진(조합 설립 인가) 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때만 예외를 허용한다.

또 이달 23일부터는 시가 9억원이 넘는 주택에 대한 LTV 인정 비율도 구간별로 차등 적용된다. 즉 14억원 짜리 주택을 매입할 때 주담대의 한도는 현재는 40%를 적용받아 5억6000만원인데, 향후에는 4억6000만원(9억원의 40%+5억원의 20%)으로 크게 줄어든다. 이 역시 전 금융권의 가계 대출에 적용된다.

주담대뿐 아니라 신용대출에 대한 규제도 강화한다. 주담대 수요가 신용대출로 쏠리는 것을 막겠다는 것이다. 9억원 넘는 주택을 담보로 대출 받은 경우 해당 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)을 은행권은 40%, 비은행권은 60%로 제한키로 했다. 그동안은 DSR 40%를 초과해도 상환능력이 있음을 확인하면 은행에서 대출이 가능했지만 이제는 막히게 된다.

아울러 직접 거주하지 않는 주택을 담보로 대출 받기란 불가능해진다. 주담대를 받은 1주택세대가 기존 주택을 처분해야 하는 기간을 기존 2년에서 1년으로 줄이고, 1년 안에 해당 세대가 전입까지 해야 한다는 조건을 추가했다.

정부는 이와 함께 서울 13개구 전 지역(272개동)과 정비 사업 이슈로 인해 집 값이 들썩인 서울 5개구의 37개동, 경기 3개시 13개동은 분양가 상한제 지역으로 추가 지정했다.

전 지역이 분양가 상한제를 적용받는 서울 13개구는 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구다. 경기도에서는 과천·광명·하남 3개 시의 13개동이 분양가 상한제 적용 지역으로 추가 지정됐다. 이 지역들은 서울·수도권 집값의 평균 1.5배를 웃돌아 '집값 상승 선도 지역'으로 꼽혔다.

주요 정비 사업 이슈가 있는 구(區) 중 시장 영향력이 상대적으로 큰 서울 강서·노원·동대문·성북·은평구의 37개동도 추가로 분양가 상한제를 적용받게 된다.

특히 부동산 관련 세금 부담은 더욱 커진다. 종합부동산세 세율은 일반(1주택자 또는 조정 대상 지역이 아닌 곳의 2주택자) 대상자는 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자는 0.2~0.8%포인트씩 상향 조정한다.

조정 대상 지역의 2주택자의 세 부담 상한을 200%에서 300%로 확대한다. 다만 1주택 보유 고령자는 종부세 세액 공제율과 합산 공제율을 늘려 부담을 덜어주기로 했다.

내년부터는 시세 변동률을 공시 가격에 반영하고, 고가 주택을 중심으로 현실화율을 제고한다는 방침이다. 공동주택이 시세 9억∼15억원 미만일 경우 공시가격을 시세의 70% 수준으로, 15억∼30억원 미만은 75%로, 30억원 이상인 경우에는 80% 수준까지 반영하겠다는 계획이다. 현재 시세 대비 공시가격의 비율은 70%를 밑도는 수준이다. 공시가격은 세금 부과의 기준이 되기 때문에 공시가격이 상향 조정되면 주택 보유자가 납부해야 할 세금도 늘어나게 된다.

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율도 오른다. 보유 기간이 1년 미만일 경우 양도소득세율이 종전 40%에서 50%로, 1년 이상 2년 미만일 경우엔 종전 기본 세율 (6~42%)에서 일괄적으로 40%를 적용받게 된다. 이는 법 개정 후 2021년 1월 1일 양도 분부터 적용된다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 "정부로서는 부동산 시장의 시장 불안이 여러 가지 부작용을 야기하고 청년과 서민의 희망감을 박탈하는 현상이기 때문에 강력 대응해 나가겠다는 말씀을 드린다"며 "이 대책 이후에도 실황 불안요인이 계속된다면, 내년 상반기에 이보다 더 강력한 정부의 의지를 실은 대책을 마련할 예정"이라고 강조했다.

이광호 기자 kwang@asiae.co.kr
지연진 기자 gyj@asiae.co.kr