집값 '15억→25억' 된 집주인, 상생 임대시 양도세 2.2억 줄어

전세금 반환 능력 떨어지는 고가 주택 갭투자자 '출구전략' 짤 듯

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 세종=권해영 기자] 시가 15억원 상당의 고가 주택을 산 후 전세를 내 준 1주택자가 정부의 '상생 임대인' 제도 활용 후 25억원에 주택을 매각한다면 양도소득세 부담을 2억2000만원 이상 줄일 수 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 기존에 전세를 끼고 고가 주택을 구입한 후 전세금 반환 능력이 되지 않아 실입주 하지 못한 집주인들이 상생 임대인 제도를 적극 활용할 것으로 예상된다.

23일 아시아경제가 상생 임대인 제도에 대한 양도세 시뮬레이션을 한 결과 2019년 1월 서울에 15억원 주택을 구입과 동시에 전세를 준 1주택자 A씨가 상생 임대인 제도 활용 후 2025년 3월 25억원에 주택을 매각할 경우 양도세 비과세 요건인 실거주 2년을 충족하는 것으로 간주돼 총 1억4595만원의 양도세만 납부하면 되는 것으로 분석됐다. 장기보유특별공제(장특공제) 특례도 적용돼 6년 보유 기간에 대해서는 연 4%씩 총 24%의 양도세가 공제된다. 장특공제 특례에서는 실제 거주한 적이 없는 경우 보유기간에 따른 공제만 적용된다.

현행대로라면 A씨는 실거주 요건을 충족하지 못하게 돼 주택 매각시 양도차익 10억원에 대해 총 3억6762만원의 양도세(양도세율 42% 적용, 장특공제 연간 2% 공제)를 납부해야 하는데 상생임대인 제도로 2억2167만원을 아낄 수 있게 된 셈이다. 단 이는 임차인이 계약갱신권을 사용한 후 임대차 계약이 만료된 2023년 1월 A씨가 새로운 임차인과 계약을 체결하면서 전세 보증금을 기존 대비 5%만 올린 것으로 가정한 경우다.

이번에 정부가 세제 지원을 확대한 상생 임대인 제도는 2024년 말까지 전월세값을 5% 이내로 인상할 경우 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 양도세 비과세 혜택을 준다. 지금은 임대료를 5%만 올릴 경우 실거주 요건을 1년만 면제해 '반쪽 혜택'에 그치는데 이를 2년으로 늘리는 것이다. 이렇게 되면 집주인이 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 세입자를 내보내고 실입주를 할 필요가 없어진다. 다만 임대 당시에는 다주택자여도 상관없지만 해당 주택 매각시에는 반드시 1주택자여야 한다.

이번 상생 임대인 제도로 고가 주택에 대한 양도세 부담이 크게 줄어들 전망이다. 이에 따라 기존에 갭투자로 고가 주택을 구입했지만 전세금 반환 능력이 안돼 실입주를 하지 못했던 투자자들이 상생 임대인 제도를 적극 활용할 것으로 예상된다. 집을 팔자니 양도세가 부담이고, 실입주를 하자니 전세금 반환을 할 수 없어 이도 저도 못했던 투자자들의 경우 상생 임대인 참여의 유인이 큰 셈이다. 최종 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자도 고가 주택일수록 마지막에 매도해 양도세 비과세 혜택을 받는 데 집중할 것으로 보인다. 이에 따라 차후 외곽 지역, 중저가 매물이 많이 쏟아져 나올 가능성도 적지 않다.

세종=권해영 기자 roguehy@asiae.co.kr