대출규제 강화됐는데 집값 오른 이유? '돈풀기·풍선효과·집값기대감'

코로나19 사태 이후 금융지원 지속+규제
정부 거시건전성정책 효과 갈수록 떨어져

[아시아경제 김은별 기자] 정부의 가계대출 규제는 갈수록 강화되고 있지만, 대출은 갈수록 더 늘고 주택가격 상승세도 오히려 더 강해진 것으로 나타났다. 코로나19 확산 초기 경제에 미치는 부정적 영향을 줄이기 위해 돈을 풀었기 때문에 가계대출 규제 효과가 떨어졌다는 평가다.

지난 24일 한국은행이 발표한 '금융안정 상황' 보고서에 따르면, 대출규제의 총량관리 효과는 코로나19 발생 시기를 전후로 상반되는 모습을 나타내고 있다. 코로나19 이전인 2017~2019년엔 규제를 강화한 이후 금융기관의 주택담보대출 및 기타대출 증가세가 둔화하거나 감소 전환했으나, 코로나19 이후엔 오히려 증가세가 확대됐다.

코로나19 이전과 달리 규제를 강화했는데도 불구하고 주택가격 상승세는 더 확대됐다. 지난해 말 주택담보대출비율(LTV)은 45%, 총부채상환비율(DTI)은 46%로 코로나19 이전(55%, 48%)에 비해 규제를 강화했으나 주택가격 상승률은 같은기간 0.35%에서 1.36%로 뛰었다. 특히 규제지역에서 대출규제 강화의 효과가 과거에 비해 크게 약화됐다. 정부가 규제를 강하게 한 서울, 강남구, 서초구, 송파구 등에서 규제 효과가 급격히 떨어졌다는 것이다.

한은이 DTI 규제가 가계대출 및 주택가격에 미치는 영향을 모형을 이용해 추정한 결과, 최근 들어서는 그 영향의 크기 및 지속기간이 과거보다 약화한 것으로 분석됐다.

한은은 정부의 거시건전성정책 유효성이 떨어진 원인으로 ▲코로나19 대응을 위한 금융지원 조치 ▲풍부한 유동성을 바탕으로 한 자산가격 상승 기대 ▲규제차익에 따른 풍선효과 등을 꼽았다.

한은 관계자는 "코로나19 이후 금융지원을 위한 거시건전성정책들이 함께 시행되면서 가계대출 규제 효과가 약화됐다"며 "LTV, DTI 규제를 강화하며 대출을 어렵게 만들었지만 코로나19 확산 이후 은행의 대출공급 여력은 확대하면서 효과를 떨어뜨렸다"고 설명했다. LTV·DTI 규제 방향과 달리 코로나19가 지속되면서 통화정책의 완화기조가 불가피하게 상당 기간 지속됐고 시중에 풀리는 돈이 많아져 집값을 끌어올렸다는 분석이다.

코로나19 확산 이후 풍부한 시중 유동성을 배경으로 경제주체의 위험선호 및 수익추구 성향이 커진 것 또한 대출이 늘어나고 집값이 뛴 배경으로 한은은 꼽았다. 한은은 "투자자의 위험선호 성향이 강화되고, 부동산시장에서도 주택공급 부족 우려와 더불어 수익추구 성향이 커지며 수급 불균형이 심화되고 주택가격 상승 기대가 확대됐다"고 밝혔다.

정부의 대출규제 강화에 대응해 일부 차주가 규제차익을 활용하면서 풍선효과가 확대된 것도 원인으로 꼽혔다. 정부가 은행대출을 죄면서 좀 더 대출이 쉬운 비은행에서 대출을 받는 경우가 많아졌고, 주택담보대출이 쉽지 않아지자 너도나도 신용대출을 받은 것 또한 규제차익에 따른 풍선효과의 대표적 예다. 한은에 따르면 은행보다 완화된 DSR 규제가 적용되는 비은행으로 이동한 대출이 2019년 3분기엔 2조5000억원이었지만, 올해 1분기엔 5조7000억원으로 두 배 이상 증가했다. 주택매입 시 신용대출 비중도 2016년 4분기 28.1%에서, 올해 1분기 32.1%로 상승했다. LTV 규제가 강화되면서 신용대출 비중이 늘었다는 것이다.

한은은 "코로나19 이후에는 이전과 달리 금융호황과 실물 부진이 함께 나타남에 따라 과거와 다른 정책조합을 추진했다"며 "신용 확대 억제를 위한 강한 대출 규제가 시행되는 가운데 실물경제 회복을 지원하기 위해 금융여건을 완화한 정책대응이 자산가격을 상승시키고, 금융불균형이 심화됐다"고 밝혔다. 아울러 "과도한 위험·수익추구 성향 완화 등을 위해 금융완화 정도를 축소하는 정책 대응이 필요하다"고 강조했다.

김은별 기자 silverstar@asiae.co.kr