신개념 주거형태 ‘누구나집·지분적립형주택’… 뭐가 다를까?

김진표 더불어민주당 부동산특위 위원장이 10일 국회 소통관에서 주택시장 안정을 위한 추가 공급대책을 발표하고 있다. [사진=윤동주 기자]

[아시아경제 류태민 기자] 정부와 여당이 앞다퉈 새로운 형태의 주택 공급안을 내놓고 있다. 집값이 천정부지로 치솟자 집값의 일부만 먼저 부담하고도 무주택자들이 ‘내 집 마련’을 할 수 있도록 문턱을 낮추는 것이 주요 내용이다. 다만 사업성이 낮고 입주민들이 월세부담을 피할 수 없어 실현 가능성에 대한 우려도 나온다.

입주 당시 분양가로 10년 후 분양받는 ‘누구나 집’

더불어민주당 부동산특별위원회는 지난 10일 ‘누구나 집’ 사업을 공개하고 시범사업지를 선정했다. 공공지원 민간임대 방식으로 공급되는 누구나 집은 초기자본이 부족한 무주택자와 청년·신혼부부 등이 집값의 6~16%를 지급한 후, 10년간 시세의 80~85% 수준의 임대료를 내며 거주한다. 의무거주기간인 10년을 채운 후에는 10년 전 첫 입주 시 산정된 분양가로 분양받을 수 있다. 민주당은 인천·안산·화성·의왕·파주·시흥시 등 6곳에 1만785가구를 공급할 계획이다.

기존 공공임대나 공공임대·뉴스테이의 경우 10년 임대 후 분양전환 시 발생한 시세 차익을 사업시행자가 가져갔지만, 누구나집은 시행자는 적정 개발이익인 10%만 취하고 나머지 시세차익은 입주자에게 돌아가는 구조다. 가령 5억원짜리 주택이면 초기에 분양가의 16%인 8000만원을 내고 입주하고, 10년간 주변 시세의 80% 수준으로 월세를 산다. 이후 분양 전환 시 최초 분양가인 5억원을 내고 소유권 취득을 마무리하는 구조다. 의무 임대기간은 10년이다.

20~30년에 걸쳐 내 집 사들이는 ‘지분적립형 분양주택’

국토교통부와 서울시는 지분적립형 분양주택의 세부 내용을 구체화하는 공공주택 특별법 시행령 개정안을 6월 11일~7월 13일까지 입법 예고한다고 밝혔다.

지분적립형 주택은 공공분양 아파트를 분양받는 과정에서 처음에는 10~25% 초기 분양금을 내고 우선 입주해 일부 지분만 취득한다. 이후 20년이 넘는 기간 동안 거주하면서 나머지 75~90%에 대한 지분을 사들이는 방식이다. 4년마다 주택 지분의 10~15%씩 사들여 20~30년 후에는 온전히 자기 소유가 되도록 하는 게 핵심이다.

예를 들어 분양가 5억원짜리 아파트라면 입주 시 분양가의 25%인 1억2500만원부터 낸다. 나머지 3억7500만원은 4년마다 나눠서 지불하고 20년 후 주택 지분의 100%를 달성하는 방식이다. 지분을 완전히 취득하기 전까지는 임대료를 내면 된다. 단, 전매 제한 기간은 10년, 거주의무기간 5년이 부여된다.

사업성 낮고 입주자 부담 높고… 실현가능성 ‘글쎄’

두 주택 유형은 저렴하게 주택공급을 시도한다는 점에서 긍정적인 평가를 받는다. 송승현 도시와경제 대표는 “지금처럼 주택 가격이 너무 오르고 대출규제도 막힌 상황에서는 일반적으로 무주택자들이 내 집 마련하기 어렵다”며 “초기 부담금을 낮춰 진입장벽을 허문다는 점에서 도입 취지는 긍정적”이라고 설명했다.

다만 실현 가능성이 낮다는 점이 문제다. 지분적립형 주택은 보유한 지분율만큼만 매각 차익을 가져갈 수 있고, 누구나 집의 경우 시행사가 이익의 10%만 가져가고 나머지는 모두 수분양자에게 돌아가는 구조다. 따라서 시행사 입장에서는 사업성이 낮기 때문에 계획대로 충분한 공급을 확보하기 어려울 수 있다는 지적이 뒤따른다.

지분적립형 주택은 목돈을 마련해도 지분을 한 번에 살 수 없어 월세 부담을 피할 수 없다는 점도 입주자들에게 부담이다. 또 누구나 집 프로젝트는 분양 전환되는 10년 뒤 분양가보다 주변 집값이 크게 오르면 ‘로또 청약’ 논란을 피해갈 수 없고, 반대로 크게 떨어지면 입주자들이 분양을 포기해 미분양 사태가 뒤따를 수 있다는 문제점도 지적받는다.

송승현 대표는 “후보지로 거론되는 지역들은 입지도 준수하고 입주민들도 자금 부담을 덜어서 흥행 가능성은 높다고 보여진다”면서도 “다만 사업성이 낮아 시행사들의 부담이 크면 원활한 공급이 이뤄지기 어려워 실현 가능성이 낮아질 것”이라고 말했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr