'거래절벽, 어디쯤 왔나'…"전국적 침체, 금융위기 이후 최저 수준'

주산연, 주택매매거래지수(HSTI) 개발

상반기 전국 지수 0.63, 기준선 크게 하회

서울·부산·울산·경남 두드러진 거래 침체

"서울 등 일부지역 가격 상승 근거로 한 규제 확대 정책 재검토해야"

"지방 규제지역 지정 재검토도 필요"

[아시아경제 김유리 기자] "현재 주택 거래 시장은 전국적인 침체 상황으로 금융위기 이후 최저 수준이다."

권영선 주택산업연구원 책임연구원은 10일 서울 논현동 건설회관에서 연 '주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색 세미나'에서 "서울·경기·부산 등 규제지역과 강원·경남 등 지방 거래 시장의 침체 수준이 심각한 상황"이라며 이같이 밝혔다.

주산연은 이날 세미나에서 자체 개발한 주택매매거래지수(HSTI, Housing Sales Transaction Index)를 소개했다. 권 책임연구원은 '최근 주택거래시장 진단과 향후 전망'에 대한 발표에서 "최근 부동산 가격 안정을 위한 규제 강화 기조가 지속되면서 거래 감소에 대한 우려가 심화되고 있음에도 '실제 거래가 어느 수준에서 이뤄지고 있는지' 진단할 수 있는 지표가 전무한 실정"이라며 "거래는 수요·공급·가격 등과 함께 주택시장을 진단하는데 중요한 요소이므로 단순한 규모나 증감률이 아닌 거래 시장 상황을 전반적으로 파악할 수 있는 진단지표의 개발이 필요했다"고 HSTI 개발 경위를 설명했다.

HSTI는 기준값 대비 당해연도(반기)의 거래량과 거래율을 고려해 재산출한 값으로 1을 기준으로 1미만일 경우 기준거래수준에 미치지 못한 침체기로, 1을 초과할 경우 기준거래를 넘어선 거래 활황기인 것으로 해석한다. 거래 기준값은 주택 경기 사이클을 고려해 금융위기 이후 10년(2008~2017년)간의 평균값으로 정했다. 2008~2017년 평균 매매거래량은 93만3000건(상반기 45만9000건, 하반기 47만4000건), 평균 매매거래율은 6.15%(상반기 3.04%, 하반기 3.12%)로 집계됐다.

HSTI를 통한 거래수준 진단결과 올 상반기 전국 매매거래지수는 0.63으로 기준선(1.00)을 크게 하회했다. 특히 서울(0.53), 부산(0.47), 울산(0.47), 경남(0.54)의 거래침체가 두드러지는 것으로 나타났다.

현재의 거래침체 현상은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 규제지역을 중심으로 심화되고 있다. 44개 규제지역 중 41개 지역이 HSTI 0.7 미만인 침체(2단계) 수준이다. 서울 서초(0.37)·강남(0.40)·노원(0.44), 성남 분당(0.27), 안양 동안(0.40), 용인 수지(0.45) 등 수도권 규제지역들은 기준거래값 대비 절반 미만의 거래를 보이고 있으나 가격은 최근 들어 상승세로 전환했다. 반면 부산 동래구(0.35)·해운대구(0.43)·수영구(0.46) 등 지방 규제지역은 거래와 가격의 동반 하락으로 시장침체가 가속화 되고 있다.

권 책임연구원은 "전국 261개 시군구 중 44개 규제지역이 차지하는 비중은 16.9%에 불과하나 주택수 규모에서는 30%, 거래량 규모에서는 25%를 차지해 규제지역 침체는 전체 시장에 상당히 큰 영향을 미칠 수 있다"고 지적했다.

특히 2018~2019년 서울 강남권과 도심권, 경기 신도시 지역에서 증여 거래가 10년 평균 대비 3~10배 급증하는 현상은 매매거래 일부가 증여거래로 전이되는 풍선효과로 볼 수 있으며, 이들 지역에서는 대출규제와 매물감소 현상으로 실수요자의 주거이동성이 크게 악화될 가능성이 있다는 설명이다. 다만 규제지역에서의 분양권 거래는 규제가 본격화되기 전인 2016년에 비해 45% 수준으로 감소했고 이는 실수요자 중심의 거래시장으로 재편될 수 있는 정책 효과로 판단했다.

권 책임연구원은 현재와 같은 정책 기조가 이어진다면 거래감소 현상은 지속될 것이라고 전망했다. 그는 "정부에서는 서울과 경기 일부지역 가격 상승세를 근거로 민간택지 분양가상한제 도입 등 추가 규제를 준비 중에 있으나 거래가 없는 가격 상승은 탄탄한 시장 회복이라고 보기 어렵다"며 "전국적인 거래 감소 현상을 개선하기 위해서는 서울과 경기 일부지역의 가격 상승세를 근거로 한 규제 확대 정책의 재검토, 지방 규제지역 지정에 대한 재검토가 필요하다"고 강조했다.

김덕례 주산연 선임연구위원은 '주택거래 활성화를 위한 정책과제' 주제발표를 통해 "거래가 줄어드는데 가격이 오르는 것은 정상시장이라고 할 수 없으며 주거안정을 기대하기 어렵다"고 강조했다. 과도한 규제를 완화해 거래가 정상화돼야 자유로운 주거 이동이 보장되면서 주거 안정도 기대할 수 있다는 설명이다.

김 선임연구위원은 정부가 향후 추진할 정책과제로 시장을 고려한 정책 대상 및 정책 수단 재설계, 지역 특성을 고려한 주택 규제 개선 및 정책 추진, 지속 가능한 주택 공급 환경 조성 등을 제안했다. 세부 추진과제로 ▲투기수요를 근절하되 주거복지수요자와 구분하고 1주택자와 건전한 투자수요를 포함한 광의적 실수요자를 재정의할 것 ▲ 규제지역 LTV 상향 조정 및 중도금·잔금대출 규제를 완화할 것 ▲거래세(취득세·양도세) 인하, 취득세율 50% 인하, 분양주택 입주자 취득세 폐지 ▲지방 미분양 해소 지원 대책, 취득세·양도세 한시적 면제, 잔금대출 규제 완화, 환매조건부 미분양 매입 등 ▲지방 조정대상지역 해제 또는 대출 규제 완화 ▲지역주택산업 위기 극복 지원 대책 마련 ▲ 노후 주택 증가 대비를 위한 정비 사업 정상화 ▲주택공급방식 다양화 및 청약방식 개선 ▲주택시장 질적 진단을 위한 종합지수 개발 확대방안 등을 제시했다.

김 선임연구위원은 서울 주택 시장 안정화를 위해서는 노후 아파트를 개선할 수 있는 재건축·재개발 등 정비사업 정상화가 중요하다고 강조했다. 그는 "전국적으로 30년 이상 된 노후주택이 308만가구"라며 "이 중 서울에 16.5%, 경기도에 11.4%가 있다"고 설명했다. 단독 63%, 아파트 25%로 전국적으로 보면 노후단독주택 정비가 시급하지만 서울은 다르다는 것. 김 건임연구위원은 "서울 노후주택 50만8000가구 중 아파트가 26만5000가구로 절반을 넘는다"며 "서울 노후 아파트를 개선하기 위해서는 정비사업 정상화가 반드시 필요하다"고 강조했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr