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[골드메이커]가계부채대책 열흘, 부동산시장 종합 점검

최종수정 2015.08.04 14:59 기사입력 2015.08.04 14:59

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[아시아경제TV 윤나영, 이종원 기자](이 기사는 8월3일 아시아경제TV '머니&이슈'에 방영된 내용입니다.)

<방송보기>
앵커> 정부가 지난달 22일 분할상환비율을 높이고 대출심사요건을 강화하는 등의 내용을 담은 가계부채 종합대책을 내놨죠. 가계부채가 1100조에 달하면서 하반기 미국 금리인상이 가시화 되기 전에 선제적으로 가계부채의 체질을 개선하겠다는 것입니다.

보통 금융 레버리지의 비율이 다소 높은 부동산 투자의 특성상 이 가계부채 대책에 따른 영향이 만만치 않을 것으로 보이는데요. 대책 발표 열흘째에 접어드는 시점이죠.

오늘은 보도팀 이종원, 윤나영 기자와 함께 하반기와 대책 시행 이후의 부동산 시장 전망까지 살펴보도록 하겠습니다.
윤 기자, 먼저 대책 발표 직후인 지난주에 아파트값 오름세가 이달 들어 처음으로 둔화됐다는 소식인데 어떻게 된 건가요?

윤 기자(기자1)>네. 지난달 31일 부동산114 조사에 따르면 지난주 서울 아파트값은 한 주간 0.12% 오르면서 지난주 상승율인 0.15%에 비해 오름폭이 줄어든 것으로 나타났습니다. 서울 아파트값은 비수기인 7월 들어서도 주간 오름폭이 확대되는 양상이었지만 마지막주에 처음으로 감소한 건데요.

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지난 22일 발표된 정부의 가계부채 대책으로 주택시장이 관망세에 접어들면서 아파트 가격 상승폭이 둔화된 것으로 풀이됩니다. 가격 하락을 기다리는 매수자들이 거래를 미루는 분위기이고 여름 휴가철까지 본격화되면서 호가도 상승세가 주춤하다고 하는데요.

정부가 내놓은 대책이 실질적으로 시행되는 시점은 내년부터이기 때문에 당장 주택시장이 급격하게 식거나 하지는 않겠지만 하반기부터 서서히 주택시장 회복세가 둔화될 것이라는 의견이 많았습니다.

NH투자증권의 김규정 부동산연구위원 이야기 들어보겠습니다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원>
가계부채관리방안이 발표되긴 했지만 실제 시행은 2016년 1월부터 들어가는데다가 현재는 전세난이 워낙 심각하고 저금리 기조가 유지되고 있어서 실수요자들의 소형주택 매매 전환거래 등은 당분간 유지될 것으로 보여집니다.

다만 상반기까지 나타났던 상당한 회복세는 점차 둔화될 것으로 예측되고 수요시장이 위축되어 간다면 상품이나 지역별로 투자수요자들의 감소나 양극화는 심화될 수 있습니다. 내년 이후에 금리 인상이나 가계부채에 대한 부담이 현실로 작동하는 시점에서는 회복세가 둔화되거나 가격이 정체되는 등의 회복의 변화가 나타날 것으로 예측됩니다.

대책발표 후 주택시장 관망세…아파트값 오름폭 둔화
기존주택담보 대출 규제로 분양시장 반사이익 전망


앵커>일단 정부가 무슨 대책을 내놓는다고 하면 대책 시행에 앞서 이미 그 영향이 시장에 선반영되는 모습이 이번에도 나타나는 것 같은데요. 지난해 하반기부터 겨우 살아나기 시작한 주택시장이 다시 확 가라앉는 건 아닌지 걱정됩니다. 그렇다면 최근 한창 뜨거운 분양시장은 좀 어떤가요?

기자1> 금리 인상이나 대출 규제의 직접적인 영향을 받지 않는 분양시장의 경우 오히려 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다. 신규 분양권은 통상 분양금액의 10% 정도를 내고 중도금을 대출로 충당하면 입주 때까지 별다른 자금이 필요하지 않기 때문인데요.

이런 이유로 최근 신규 분양시장에는 목돈이 모자란 30∼40대 실수요자들이 대거 몰렸다고 합니다. 정부의 가계부채 대책 발표로 기존주택 주택담보대출 심사가 강화되면서 오히려 이런 움직임을 가속화시킬 가능성이 큰데요.

이와 관련해 전문가 의견 들어보겠습니다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장>
이번에 정부가 발표한 가계부채관리대책은 기존주택 시장에는 적용이 되지만 사실상 중도금 대출 등을 통해서 구입하게 되는 신규분양 주택에는 적용이 되지 않습니다. 그런 측면에서 보면 오히려 내년부터는 기존주택에서 주택을 구매하시려던 분들이 신규분양 주택으로 관심을 가질 가능성이 높아져서 오히려 신규분양 주택은 반사이익을 볼 수 있을 거라고 생각이 되는데요.

신규주택과 재고주택으로 구분해서 보면 신규분양 시장에는 상당한 제약이 없기 때문에 구매수요나 투자수요가 신규분양 시장에 몰릴 가능성이 있고요. 반대로 재고 주택은 수요가 많이 좀 위축이 되고 둔화될 가능성이 예상이 됩니다.

기자1> 하지만 입주가 얼마 남지 않은 단지의 경우 분양권 전매물량이 많아질 가능성이 있어 악재로 작용할 가능성도 있다는 지적이 있습니다. 보통 소득증빙이 어렵거나, 원리금 분할상환에 부담을 느끼는 수요자의 경우, 분양 당시 받은 중도금 대출이 주택담보대출로 전환이 어려워지면서 분양권 매도로 돌아설 수 있는데요. 특히 분양시장에서 단기 투자를 목적으로 청약에 나섰던 가수요자일수록 이런 움직임이 보일 가능성이 높습니다.

분양시장 관계자는 "분양권 매물이 늘어나면 통상 분양권 가격이 떨어지면서 입주를 미루려는 수요자들이 많아져 입주가 지연될 수 있다"면서 "건설사들의 세심한 관리가 필요하다"고 말했습니다.

앵커>입주를 앞둔 단지들의 경우를 제외하고 신규분양시장 전체적으로는 정부의 가계부채 대책이 오히려 호재로 작용해 더 뜨거워질 거라는 이야긴데요. 그런데 보통 주택시장 자체가 살아나면 분양시장과 매매시장이 함께 상승하지 않나요?

기자1> 네. 보통은 주택시장 상승기에는 분양시장과 매매시장이 함께 활황인 모습을 보이는 것이 일반적인데요. 최근에는 기존 주택시장에 비해 신규 분양시장이 조금 과도하게 과열된 양상을 보이는 측면이 있습니다. 기존 주택시장 매매는 실수요, 분양시장은 단기 프리미엄 차익을 노린 투자수요가 쏠리면서 이런 현상이 나타나고 있다는 분석이 나오는데요.

이에 대해 김규정 위원 이야기 들어보시죠.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원>
과거에는 신규분양시장이 청약 호조세를 보이면 분양가격이 기존주택의 가격도 끌어올리는 이런 순환고리 역할을 했었지만 최근에는 두 시장의 수요계층이 완전히 분리된 모습을 보이고 있습니다.

기존 재고주택시장에서는 전세난에 내몰린 젊은 수요자들이 적은 가격대의 소형주택 거래를 통해 내집 마련에 나서는 실정이고, 분양시장에서는 단기 투자성 프리미엄을 노린 가수요들이 몰리는 시장으로 분산이 되고 있는 상황입니다.

분양시장은 호조세를 보이더라도 분양열기가 기존주택까지 확산돼서 거래량이나 가격을 끌어올는 역할을 하지 못하고 있고 이런 분리된 상황은 하반기 이후에도 유지될 것으로 전망됩니다.

기자1> 이외에도 분양시장과 재고주택 시장은 애초에 시장 자체가 다르기 때문에 분양시장의 열기가 재고주택으로 옮겨간다고 보기는 어렵다는 시각도 있었습니다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장>
분양시장은 전체 주택 재고의 3% 미만이기 때문에 분양시장이 좋다고 해서 재고주택 시장을 끌어올리기에는 역부족이 있습니다. 재고주택 시장은 분양시장보다는 주택의 성능 개선과 관련된 재개발, 재건축, 리모델링 이슈가 있어야지만 가격 상승이 일어날 수 있는데요….

"당분간 매매·분양 수요 유효…향후 공급과잉 우려"
"무리한 대출 통한 주택거래나 투자는 자제"

앵커>원인이야 어찌됐든 분양시장이 매매시장에 비해 좀 더 뜨거워져 있고 정부의 가계부채 대책으로 이런 현상이 더 심화될 수 있다는 건 사실인 걸로 보이는데요.

그런데 이 신규분양 시장, 거품이 이미 많이 끼어있다는 이야기도 있네요. 실제 지난달에는 미분양이 다시 증가하기도 했고요. 어떤가요?

기자1> 네. 꾸준히 줄어들던 미분양 주택이 지난 6월 말 다시 3만 가구 선을 넘으면서 다시 주택시장에 경고등이 켜진 게 아니냐는 우려가 나왔는데요. 지난달 29일 국토교통부에 따르면, 지난 6월 기준 전국 미분양 주택이 5월 2만8142가구에 비해 5926가구 늘어난 3만4068가구로 집계됐습니다. 한 달 사이에 미분양 물량이 20%나 급증한 것입니다.

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이에 대해 업계와 전문가들은 지금 당장 미분양 물량의 일시적인 증가로 주택시장 침체를 점치기에는 시기상조이며, 당분간 전세난으로 인한 매매수요와 신규분양 수요는 유효할 것이라고 점쳤는데요.

이에 대해 전문가들 의견 영상으로 확인해보겠습니다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장>
여전히 전세가 상승으로 인한 매매전환 수요가 있고 또 업체들이 치열한 경쟁을 통해서 굉장히 소비자들에게 다양한 인센티브를 주고 있기 때문에 실수요자 중심의 매매 수요는 하반기에도 이어질 것으로 생각이 됩니다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원>
단기간 주택인허가 물량이나 착공물량이 급증함녀서 공급부담에 대한 우려가 커진건 사실이지만 하반기에도 투자수요자들이 관심을 가지고 있는 유망물량이 대거 시장에 공급될 예정이고 청약전략을 통해 수익을 내려는 투자자들이 많기 때문에 당분간은 양호한 청약경쟁률, 좋은 청약성적을 낼 것으로 보여집니다.

기자1> 하지만 건설사들이 분양물량을 과도하게 밀어내고 있는데다 향후 시장 회복세가 둔화될 가능성도 있어 공급과잉 등으로 인한 부작용이 향후에 나타날 우려가 있다고도 지적했습니다.

김규정 위원 이야기 이어서 들어보겠습니다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원>
다만 지금 공급된 단지들이 입주하는 시점인 2~3년 후에는 시장의 회복세가 둔화될 것으로 보이고 공급부담이 미래시장에서 가중되면서 가격 하락이나 입주 지연 같은 공급 증가에 따른 부작용이 나타날 수 있습니다.

앵커>구체적으로 보면 섹터별로 전망이 다를 수는 있지만 내년부터 가계부채 대책이 시행되고 미국 금리인상이 올 하반기 이후에 현실화가 된다면 부동산 시장 전체에 부정적일 수밖에 없을 것 같은데요.

이종원 기자에게 하반기와 내년 투자자와 수요자들이 부동산 시장에서 주목해야 될 점과 주의해야 될 점 들어보겠습니다.

이 기자(기자2)> 네. 하반기 주목해야할 점. 바로 글로벌 경제를 관통할 미국의 금리인상, 그리고 국내 가계부채 대책입니다.

전세난과 저금리 여파로 실수요자들의 주택거래나 가격회복기조는 유지가 될 전망인데요. 하지만 금리인상과 가계부채 관리방안에 따른 대출규제 강화에 대한 우려는 점차 커지고 있는 실정이어서 두 가지 변수가 작동하는 내년 상반기 이후에는 시장의 회복세가 급격하게 꺾일 수도 있다는 것을 대비할 필요가 있을 것으로 보입니다.

따라서 무리한 대출을 통한 주택거래나 투자는 다시한번 생각해 봐야한다고 전문가들은 조언했습니다.

김현아 연구실장 이야기 들어보겠습니다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장>
지금 주택시장의 가장 큰 힘은 사실 저금리와 유동성인데요. 하반기에 그 부분 중에서 금리 인상에 대한 위험이 가장 많이 노출이 되어 있습니다. 그래서 실수요자나 투자수요자 입장에서는 지금의 저금리보다는 향후 2~3년 뒤에 금리가 어떻게 움직일 지에 대한 것들을 유의하고 투자히실 필요가 있다는 생각이 듭니다.

그리고 그동안 금리가 낮았기 때문에 사실은 조금 무리해서 상환능력보다 무리한 부동산 투자나 실제 거주 목적 수요를 많이 일으키셨는데 이제는 좀 철저하게 실제 거주 목적이었을 때 구입 가능한 범위 내에서 중소형에 관심을 갖거나 조금 저렴한 주택에 관심을 가지실 필요가 있다고 생각이 됩니다.

기자2> 또 신규분양 시장 역시 중도금 대출이 당장은 정부의 가계대출 대책 적용사항이 아니지만 입주 시점에는 주택담보대출 전환으로 대출 규제 적용 대상이 될 수 있기 때문에 주의하셔야 되겠습니다.

김규정 연구위원 이야기 들어보시죠.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원>
신규분양의 경우에는 중도금 대출은 DTI 적용을 받지 않지만 입주시점에 각 개인신용에 따른 주택담보대출로 전환되는 상황에서는 강화된 대출 규제를 받게 됩니다. 이때 대출금의 일부 상환 같은 제재를 받을 수도 있기 때문에 너무 본인의 소득보다 비싼 분양가격에 신규분양을 무리해서 대출을 통해 마련하는 것은 신중하게 고려할 필요가 있습니다.

앵커> 분양시장이 활성화가 될 수는 있겠지만 무리한 대출은 나중에 독이 될 수 있으니 주의하라는 얘기군요. 임대시장은 어떻습니까? 대출규제에 가격상승이 제한되니까 전세가도 좀 하락할까요?

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기자2> 그렇지 않고요. 오히려 반대 현상이 심해질 수 있습니다. 지금과 같은 전세난의 오히려 더 심각해질 수가 있는데요. 매매 수요가 둔화되니까 전세로 다시 몰린다는 것입니다. 한마디로 주택가격이 올라가도 전세난은 지속될 것이고, 가격이 정체돼도 전세난은 지속된다는 것입니다.

김규정 위원 이야기 이어서 들어보겠습니다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원>
가계부채 관리방안으로 대출규제가 강화되면서 자금 마련이 어려워진 수요시장은 점차 위축될 가능성이 높아졌습니다. 수요시장이 위축된다면 주택매매거래량이 감소하면서 가격회복세는 둔화될 수 밖에 없겠고, 반대로 집을 사지 않는 수요자들이 다시 늘어나게 된다면 전세나 월세 시장에 머무는 임대수요는 다시 늘어날 것으로 보입니다. 전세난은 점차 심각해질 것으로 예상되는 상황이고요.

앵커> 실수요자들은 전세와 매매를 두고 고민이 더욱 깊어지겠군요. 자금이 여유가 있는 분들의 고가주택 거래 전망은 어떤가요?

기자2> 사실 지난해 하반기와 올 상반기 수도권 주택시장 가격은 강남 재건축과 고가주택 거래량 증가가 이끌었다고 할 수 있는데요. 고가주택들의 거래량이 3~4월부터 눈에 띄게 줄어들기 시작했습니다. 자산이 많은 소위 ‘슈퍼리치’들 가운데 부동산 시장이 과열됐다고 판단하는 사람들이 늘어나 보수적으로 투자를 하는 경향이 나타난 것으로 풀이되는데요.

함영진 부동산114 리서치센터장 이야기 들어보겠습니다.

함영진 부동산114 리서치센터장>
올 상반기 주택시장의 가격 상승을 견인한 것은 강남재건축, 6억원 이상의 고가주택 거래량 증가가 수도권 주택가격 상승을 주도했는데요. 다만 3월부터 20억원 이상의 고가주택은 거래량이 둔화되기 시작했어요.

아무래도 국내 경기상황 뿐만 아닌라 중국 증시 폭락, 유럽발 글로벌 경기불안, 국내 가계대출 규제를 하는 방향으로 가고 성장률도 전망치가 연초보다는 하향조정되는 패턴이고 오른 가격에 대한 부담도 있습니다. 작년 말이나 연초보다 최근 고가주택 거래량은 숨을 고르고 있어서 하반기에는 주의할 필요가 있습니다.

윤나영 기자 dailybest@asiae.co.kr이종원 기자 realmd50@asiae.co.kr

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