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소액으로 부동산 투자하기

최종수정 2009.01.20 10:14 기사입력 2008.12.22 09:46

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[머니&머니]
재개발·경매·오피스텔 등 저가물량 공략
내집 마련·시세차익 '두마리 토끼 잡기'


글로벌 금융위기로 부동산 경기 침체는 장기화되고, 아파트값은 전반적으로 급락하면서 바닥론이란 얘기까지 나오고 있다. 하지만 아직까지도 서민들에게 내집마련 문턱은 높다.

사실 수도권에서 저축해서 내집마련을 하기란 하늘의 별따기만큼 어렵다. 하지만 부동산 시장을 넓게 보면 소액으로 투자할 곳이 많다. 위기가 기회라는 말이 있듯 요즘처럼 부동산 가격이 급격히 떨어질 때를 기회로 삼는 것도 하나의 방법이다.

◇재개발 투자하기 = 재개발을 통해 내집마련은 무엇보다 소액으로 투자 할 수 있다는 장점이 있다. 재개발 구역에서 주로 투자하는 것은 다가구 주택이나 빌라 등으로 이들은 아파트에 비해 가격이 훨씬 저렴하다.

소액투자자가 재개발 투자에 성공하려면 각 단계별 진행 속도에 따라 투자 타이밍을 잘 잡아야 한다. 재개발 투자의 수익성은 사업기간에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 사업기간이 많이 남아 있을수록 지분 시세가 싼 반면 사업 추진을 지연케 할 만한 변수들이 있다는 단점도 있다.

좀 더 싼 가격에 높은 수익률을 원하다면 초기 단계에 투자를 하는 것이 좋다. 이는 투자 수익을 극대화 시킬 수 있는 한 방법이다. 하지만 재개발이 늦어져 자금이 오랜 기간 동안 묶여 버릴 수가 있기 때문에 실수요자들에게는 위험성이 크다.

마지막 단계에 들어가게 되면 오히려 마이너스 수익률을 낼 수도 있기 때문에 되도록이면 초기리스크는 있더라도 초기 단계에 들어가는 것이 안전하다.

마지막 단계에서 조합원을 취득할 경우 오히려 일반분양가보다 비싸고 주변 시세보다 비싸게 주고 들어가는 경우가 많다.

◇경매로 투자하기 = 내집마련이나 소액으로 부동산 투자를 원한다면 경매시장을 적극적으로 활용할 필요가 있다. 경매 시장은 아파트를 싸게 매입할 수 있는 좋은 방법이다.

부동산 떨이시장인 만큼 몇 가지 포인트만 잘 알아둔다면 초보자도 내집마련과 동시에 시세차익까지 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있다.

경매는 내게 맞는 물건을 시세보다 30%가량 싸게 살 수 있다는 것이다. 여기에 대출을 포함한다면 충분히 3000만원으로 내집마련에 성공할 수 있다.

하지만 경매의 모든 물건이 싼 것은 아니며, 경매에 참여하는 모든 사람이 이익을 보는 것은 아니다. 보이지 않는 함정도 많고, 지나친 경쟁으로 이익률이 현저히 떨어지는 경우도 많다. 또 권리분석을 잘못해 소유권 이전에 애를 먹는 경우도 많다.

경매 투자는 일반 부동산 투자보다는 가격 면에서 유리하지만 남들이 하는 대로 따라 하다가는 낭패보기 십상이다. 때문에 경매 투자시에는 유의점이 더욱 중요시된다.

가장 먼저 가격을 따져야 한다. 감정가를 살펴 시세 보다 싸다면 적극 매입을 고려하는 것도 좋은 물건 싸게 고르는 방법 중 하나다.

지난 사건을 노리기보다는 앞사건을 노리는 것이 유리하다. 사건 번호 순서대로 경매를 진행할 때 순서상 가장 빠른 사건번호를 노리는 것이다.

앞 사건번호를 잘 봐뒀다가 권리 및 물건상 이후이 없다면 가장 먼저 감정가와 시세의 차이를 따져본 후 시세보다 20∼30% 싸게 나왔다면 유찰 과정을 거치지 않고 최저 매각가 수준으로 낙찰 받는 것이다.

◇오피스텔, 원룸 등에 투자하기 = 오피스텔, 원룸 등 소형 주택에 투자하는 것도 하나의 방법이다. 인구는 2020년 이후부터 감소세에 들어가는 반면 1인 가구는 증가 추세다. 독신자 증가는 물론 이혼률도 급속적으로 늘어나고 있기 때문이다.

1인가구의 증가로 소형주택의 수요도 늘고 있어 오피스텔이나 원룸텔에 투자하는 것도 재테크 방법이다.

특히 오피스텔의 경우에는 주변 편의시설, 교통 시설 등이 좋은 곳에 들어서기 때문에 향후 환금성에도 좋다. 따라서 수요는 꾸준히 늘고 있지만 공급 부족으로 서울 강남 등 일부 지역을 중심으로 최근 몸값이 크게 오르고 있는 것이다.

과거에는 오피스텔은 임대 수익률을 기대하는 수익형 상품으로 인기였지만 최근에는 인기 지역을 중심으로 시세 차익까지 기대할 수 있다. 오피스 인기는 당분간 이어질 전망이다. 서울과 수도권 내 오피스는 2001년부터 2006년까지 연간 평균 66만㎡(연면적) 내외의 공급이 이뤄져 수요 대비 공급이 부족한 상태다.

앞으로는 적어도 3년 동안에는 공급이 적기 때문에 가격 상승이 기대된다. 오피스 시장은 시세 차익과 임대상승으로 인기 상품으로 떠오르고 있지만 오피스 역시 지역별 양극화를 보이기 때문에 선별적인 투자가 필요하다.

전통적으로 오피스 인기 지역인 강남, 여의도, 광화문 지역 등 전통적인 오피스텔 인기 지역은 꾸준한 인기를 끌 것으로 기대된다. 원룸 시장은 특히 고정 수요가 있는 대학가 주변을 노리는 것이 좋다. 대학가에는 대학생, 대학원생, 그리고 강사 등의 고정 수요가 있기 때문에 불황 영향을 크게 받지 않는다. 또한 최근에는 대학가 주변이 잘 갖춰진 편의시설로 직장인들도 선호하는 지역이다.


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