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역전세난.. 주택시장 '새 변수'

최종수정 2008.12.01 15:27 기사입력 2008.12.01 09:58

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부동산 가격 폭락의 최후의 보루였던 전세값이 하락하면서 '역전세난'이 주택시장의 새로운 변수로 떠올랐다.

올 하반기 계속된 부동산 경기침체 여파가 전세값 하락으로 이어지면서 추가적인 부동산 가격 하락은 물론 투매현상까지 예상된다.

역전세난으로 하반기 입주 러쉬를 이뤘던 강남, 송파, 강동지역에서 잔금 납부 연기에 따른 입주난도 계속될 조짐을 보이고 있다. 입주난이 지속될 경우 가뜩이나 자금 사정이 어려운 건설사에도 상당한 부담으로 작용할 전망이다.

1일 부동산써브에 따르면 11월 한 달간 서울지역 전세가 변동률은 -1.04%를 기록했다. 매매가도 -1.21%로 전세가와 매매가가 동반 마이너스 1%대를 기록한 것은 지난 2004년 이후 처음이다.

11월 전세가는 금천구를 제외한 서울 24개구 전체에서 마이너스를 기록했다.

강남권의 경우 평균 -2.52%에서 지난달 -2.2%로 하락세가 줄어들기는 했지만 여전히 높은 전세가 하락을 기록했고 비강남권은 10월까지 평균 -0.08%에서 11월 -0.46%로 하락 폭이 커졌다.

특히 관악구는 평균 -0.09%에서 11월 한 달간 -1.47%로, 광진구는 -0.65%에서 -1.97%로 하락률이 크게 증가했다.

전세값 하락의 가장 큰 이유는 부동산 경기 침체로 집값이 하락한 가운데 대단지 입주물량이 넘쳤기 때문이다. 추가적인 집값 하락에 대한 기대로 실수요자들이 내집 마련을 미룬 것도 요인으로 작용했다.

또한 부동산 가격이 폭등했던 지난 3∼4년 사이 전세값이 크게 올랐던 것에 대한 반작용도 상당부분 영향을 미친 것으로 보인다.

지난 7월 말부터 입주를 시작한 잠실 재건축 단지인 리센츠의 입주율은 입주 4개월이 지났지만 70% 불과하다. 9월 말 입주가 시작된 엘스의 경우도 입주율이 40%대에 불과하다.

지난 9월 입주 개시한 강동시영 재건축 단지인 암사동 롯데캐슬퍼스트 전체 입주물량 3000여 가구 중 절반만이 입주한 상태다.

들어와 살 형편이 되지 않은 소유주들이 많거나 살고 있는 집이 빠지지 않아 입주가 지연되는 경우라 저조한 입주률은 당분간 유지될 것으로 보인다.

이달에는 영동 AID차관아파트 재건축 단지인 삼성동 힐스테이트 1,2차 단지 2070가구와 반포동 반포자이 3410가구가 입주를 앞두고 있다.

힐스테이트의 경우 109㎡(33평형) 분양권 가격이 8억5000만∼10억원 선이지만 전세값은 그 4분의 1 수준인 2억5000만원 안팎에 물건이 나와 있다.

반포 주공 3단지를 재건축한 반포 자이 역시 116㎡(35평형) 분양가가 10억8200만∼11억7700만원 선이지만 전세금은 3억원대 초반이다.

인근 공인중개업소에서는 "물건이 많아 전세금이 떨어지고 있다"며 "당분간 전세금 하락세는 불가피할 것"이라고 내다봤다.

상황이 이렇다보니 전세 보증금 반환 및 전세값 하락 조정에 대한 분쟁도 끊이지 않고 있다.

내년 초에는 판교신도시와 은평뉴타운 등에서 모두 5000가구의 입주물량이 대기하고 있어 아파트를 중심으로 한 역전세난은 서울 전역에 퍼져나갈 것으로 보인다.


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