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수도권 미분양 시장, 투기지역 해제 효과는

최종수정 2009.02.02 16:57 기사입력 2008.10.22 11:06

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시세보다 비싸 효과 글쎄…지역반응 냉담

수도권지역이 투기지역 해제 기대감이 커지고 있다.

특히 건설업체들은 수도권 미분양 해소에 크게 도움될 것으로 판단, 마케팅을 강화하겠다는 위기다. 일부에서는 주택대출금리가 크게 높아 당장 회복세를 보이기는 어렵다는 의견도 있다.

해제 지역은 오는 11월 시장 조사를 실시해야 그 윤곽이 나오겠지만 분당·일산·평촌 등 신도시와 수원·과천·용인 등이 포함될 공산이 크다.

정부는 다음달초 수도권 지역에 대한 실태 조사를 거쳐 부동산가격안정심의위원회와 주택정책심의위원회를 개최해 해제 지역을 결정한다는 방침이다.

국토해양부 관계자는 “5대 신도시를 포함해 집값이 내린 경기도 전 지역을 해제 대상으로 삼고 있다”며 “현장 실사를 하면 일부 조정이 있겠지만 집값 불안 요인이 없는 곳은 모두 해제할 방침”이라고 말했다.

현재 시장에서 거론되는 주택투기지역 해제 후보지역은 수도권에서 수원시, 성남시 분당·수정구, 안양 동안구, 과천시, 용인 기흥ㆍ수지구, 화성시고양, 파주 등 올 들어 주택가격 하락이 두드러진 지역들이다.

주택투기지역에서 해제되면 6억원 초과 아파트를 살 경우 담보대출비율이 40%에서 60%까지 늘어난다. 또 매년 갚아야 하는 원리금 총액이 연소득의 40%를 넘지 않도록 하는 규제도 없어진다.

이들 지역이 투기지역과 투기과열지구에서 해제되면 대출을 더 받을 수 있는 것은 물론 민간택지에 공급한 주택은 전매제한 기간이 3년에서 1년으로 줄게 돼 입주 전에도 전매가 가능하게 된다.

하지만 지역 반응은 냉담하다. 대출규제가 해제된다고 해도 금리가 높은 상태에서 이자부담을 감수하고 매수에 뛰어들기란 쉽지 않기 때문이라는 것이다.

버블세븐 지역 중 가장 침체의 골이 깊은 용인 지역도 판교ㆍ광교 등 인근 지역에서의 입주물량이 넘치는데다 고금리로 인해 신규투자 수요유입 가능성이 적어 이번 대책에 시큰둥한 반응을 보이고 있다.

용인 수지 S공인 사장은 “은행 대출금리가 너무 높아 LTVㆍDTI가 완화된다 해도 높은 이자를 감수하고 신규 매수세가 달라붙기는 어려운 상황”이라고 말했다.

용인 죽전 G공인 사장도 “지금도 용인에서 빠져나가고 싶지만 집이 안 팔려 못 나가는 사람이 수두룩하다”며 “이런 상황에서 미분양 물량이 해소된다는 것은 하늘의 별따기”라고 말했다.

여기에 주변시세보다 싼 미분양아파트는 실수요자들의 관심도가 높아지겠지만, 수도권 미분양 아파트 대부분이 주변시세보다 비싼 것도 미분야 해소의 걸림돌이다.

고양 식사동 P공인 관계자는 “고양지역의 민간 아파트에서 미분양이 발생한 것은 전매제한 탓도 있지만 고분양가가 가장 큰 원인이었다”며 “주변 시세보다 저렴한 공공개발 아파트도 미분양이 발생하기 때문에 이번 대책이 미분양 해소에는 큰 힘을 발휘하기 힘들 것”이라고 내다봤다.

파주 운정동 Y공인중개 대표는 “파주지역 집값이 오른 것은 대출규제에도 저금리 대출을 통한 투자가 가능했기 때문이었다”며 “하지만 지금은 고금리에다가 경기침체로 투자자들의 심리도 꽁꽁 닫혀 있어 시장 활성화는 어려울 것으로 보인다”고 말했다.

수원 망포동 Y공인 관계자는 “미분양 아파트들이 대부분 집값 폭락전에도 시세보다 비싸게 분양했다”며 “집값 폭락이후 미분양아파트 분양가와 주변시세의 가격폭이 더욱 커졌기 때문에 미분양 해소는 쉽지 않다”고 밝혔다.

아파트는 앞으로 가격이 오를 것이라는 기대가 있어야 매수세가 생기는 데 부동산 대책이 오락가락하고 전망도 불투명하기 때문에 전매제한이 완화된다 해도 큰 영향은 없을 것"이라고 내다봤다.

미분양 물량을 해소하기 위해선 업체들의 자발적인 분양가 인하 노력이 필요하다는 지적이다.

장성수 주택산업연구원 정책연구실장은 “대출 규제가 풀려 여윳돈이 생기면 전세를 끼고 바로 살 수 있는 기존 주택에 관심이 몰릴 것”이라며 “당장 입주하기 어려운 미분양 주택의 처리는 어려울 수 있어 업체들의 자발적인 분양가 인하 노력이 필요하다”고 말했다.

◆주택투기지역=정부가 집값이 크게 올랐거나 오를 가능성이 있는 곳을 투기지역으로 지정한다. 1개월간 집값 상승률이 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높은 곳 등이 지정 대상이다. 다른 지역보다 주택담보대출을 적게 받게 된다. 투기과열지구는 집값이 오른 곳 중 청약 경쟁률이 높은 곳을 위주로 지정한다.


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