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수도권 '빅3' 몰락.. 집값하락 '새 진앙지'

최종수정 2008.10.10 14:28 기사입력 2008.10.10 09:53

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심리적 지지선 붕괴…고금리와 대출규제 탓

수도권 빅3 지역 아파트값이 몰락하고 있다. 수도권 집값을 올리는데 견인차 역할을 했던 과천·성남·용인 지역의 아파트값이 또다시 집값하락을 주도하고 있다.

그동안 강남과 함께 아파트 3.3㎡당 평균 매매값 3000만원대를 유지해온 과천지역이 결국 무너졌고, 분당지역도 2000만원선이 붕괴됐다.

◇심리적 지지선 붕괴 = 지난 4일 기준 과천시 아파트 매매값은 3.3㎡당 2987만원으로, 2006년 9월말(3003만원) 이후 유지해왔던 3000만원선이 붕괴됐다. 이에 따라 전국 시·군·구 중 3.3㎡당 매매가가 3000만원을 넘는 곳은 강남구(3437만원) 한 곳만 남게 됐다.

과천 아파트값이 약세를 보이는 것은 6억원 초과 아파트가 많아 대출 규제나 보유세 부담이 큰 반면 재건축 규제로 사업성은 불투명하기 때문이다.

지난 8월부터 3100여가구 규모의 ‘슈르래미안 주공 3단지’ 입주가 시작된 것도 과천시 아파트값 하락세를 부채질하고 있다.

분당신도시도 양도세 비과세 기준 상향조정에도 여전히 하락세다. 매수세가 전혀 없자 매물 가격은 점점 내려가고 있으며 매수자들은 추가 하락을 기대해 문의전화조차 아끼는 모습이다.

이때문에 분당신도시 아파트의 3.3㎡당 평균1800만원선이 무너졌다. 9월 분당신도시의 3.3㎡당 매매가는 1767만원으로 연초대비 평균 89만원까지 떨어진 것으로 집계됐다.

분당신도시내 지역별로는 이매동이 올 1월 초 대비 139만원이나 떨어졌고, 분당동 101만원, 수내동 89만원, 서현동 84만원, 정자동 65만원, 금곡동 51만원 등의 순으로 나타났다.

이에 때문에 용인지역 아파값도 맥을 못추고 있다. 용인지역 아파트 매매값은 3.3㎡당 평균 9월말 기준 1109만원으로 연초 1166만원에 비해 55만원이 떨어졌다. 광교신도시 분양으로 업친데 덥친격이다. 급매물 조차 거래가 어렵다.

◇고금리와 대출규제 탓 = 수도권 빅3 지역이 하락세를 면치못하는 것은 고금리와 대출규제 탓이다.

정부가 각종 규제를 풀리고 있으나 수요자들의 매수심리를 자극할 수 있는 대출규제는 정작 풀지 않고 있기 때문이라는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.

즉 고가주택 기준 상향, 재건축 규제 완화 등 그동안 이들 지역의 거래를 묶었던 각종 규제들이 점차 풀리고 있지만 고금리와 대출규제라는 거대한 산이 수요자들의 진입을 막고 있는 것이다.

이 때문에 세계적인 금융위기와 국내 부동산 시장의 추가 하락에 대한 우려로 부동산 거래시장에 매수세가 종적을 감춘 지 오래됐다.

여기에 최근 세계경제의 불안 및 국내경상수지 적자, 무역수지 적자 등 전반적인 경기침체 및 내수경기의 하락이 집값 하락을 주도하고 있다.

실제 이들 지역에서는 대출이자 부담을 이기지 못한 집주인들이 급매보다도 더 싸게 집을 내놓고 있지만 정작 수요자들의 관심 대상이 못돼 호가가 매주 내려가는 실정이다.

경기가 좋아지길 기대했던 투자자들이 금리 상승 압력을 견디지 못하고 매물을 시세보다 저렴한 가격에 내놓고 있기 때문이다.

이와 관련, 전문가들은 집값 하락은 급격한 상승세를 보였던 2006년 하반기 이전 수준으로 떨어질 것으로 전망하고 있다.

부동산 전문가들은 대출규제가 풀리지 않고 세계적인 금융위기가 지속될 가능성이 큰 만큼 거래시장의 매수세 회복은 당분간 어려울 것으로 보고 있다.

나기숙 부동산뱅크 리서치센터 주임연구원은 “전반적인 경기침체 및 내수경기의 하락 등 불안한 경기상황이 당분간 회복될 기미가 보이지 않아 집값하락은 당분간 지속될 것”이라고 내다봤다.

김은경 스피드뱅크 리서치 팀장은 “8.31대책 이후 집값에 거품이 끼면서 소득수준과 물가상승률에 비해 큰폭으로 올랐다”며 “국내외 경제불황이 잡히지 않고 대출규제가 풀리지 않는 한 2006년 하반기 이전 수준으로 더 하락할 것”고 말했다.


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