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“가점 높으면 서울 재건축, 낮으면 신도시”

최종수정 2008.09.16 11:03 기사입력 2008.09.16 11:03

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[추석 후 내집마련 전략]거주요건 강화로 내집마련 신중해야

추석이후 내집마련 전략 이렇게 세워라

내집마련 수요자라면 달콤한 추석 연휴를 보내고 난 이후에는 다소 바삐 움직여야 할 것 같다. 매년 추석이후에는 가을이사철 영향으로 주택시장이 활기를 띈다.

전문가들은 올해는 8.21대책과 9.1대책이 나온 직후기 때문에 내집마련 전략도 새롭게 짜야한다고 조언한다. 이번 추석이후 가을이사철 내집마련 전략은 이번에 나온 대책에 초점을 맞춰 움직이는 것이 현명하다는 것이다.

8.21대책과 9.1대책이 아직까지는 시장에 별다른 영향을 주지 못하고 있다. 하지만 올 연말부터는 이사철, 대책 시행 등으로 주택 가격 상승 움직임이 시작될 것으로 보여 가격이 떨어진 이번 가을 동안 내집마련을 해 놓는 것이 유리하다.

◇가점 높으면 서울 재건축, 낮으면 신도시를 = 추석 이후 분양 시장은 거주 요건이 강화된 만큼 아파트 양극화가 더욱 심화될 것으로 보인다. 편의시설, 교육시설, 도로 등 기반 편의시설이 잘 갖춰진 서울의 인기는 더 높아지고, 서울과의 접근성이 떨어지거나 기반 시설이 부족한 지역은 인기가 시들해질 것으로 보인다.

신도시 역시 기반시설이 부족하기 때문에 당초보다 경쟁률이 떨어질 수 있다.

이에 따라 가점이 높다면 입지 여건이 좋은 서울 재개발 및 재건축 물량을 노려보고, 가점이 높지 않은 청약자들도 신도시 분양 물량에 도전해보는 것도 좋다.

이번 대책을 피해 내집마련을 하는 것도 하나의 전략이다. 올 입주 아파트의 경우에는 법 개정 전에 등기를 할 수 있어 실거주 요건 강화를 피할 수 있기 때문이다. 또한 새 아파트이기 때문에 그 희소가치도 작용한다.

청약통장이 없거나 가점이 낮은 실수요자들은 미분양 아파트에 관심을 갖는 것도 좋다. 입지 여건이 뛰어난 수도권에서 현재 미분양 아파트가 많고, 특히 중도금 무이자, 계약금 할인 등 다양한 금융혜택도 있기 때문에 상대적으로 투자금액을 줄일 수 있다는 장점도 있다.

강남 입성 대기자라면 올 추석이후를 적극적으로 노려보는 것이 좋다. 8.21대책에서도 재건축 규제 완화책이 나왔고, 고가 아파트 양도세 과세기준도 9억원으로 상향 조정이 됐다.

특히 앞으로 재건축 사업 활성화를 위해 추가 규제완화책이 나올 것으로 예상된다. 지금은 비록 장기화된 부동산시장 침체로 별 반응이 없지만, 향후 법 개정이 되고 재건축 추가 완화책이 나오게 되면 재건축 시장이 본격적으로 꿈틀될 것으로 보인다. 따라서 시세 하락이 큰 현재를 적극 노려볼 필요가 있다.

◇신규 분양물량 넘쳐 = 분양 시장 역시 이번 대책 영향을 받는다. 현재 분양하는 물량은 향후 2~3년 후에 등기를 하게 되기 때문에 2년 거주 요건을 갖춰야 비과세를 받을 수 있다. 특히 이번 조치로 그동안 3년 보유만 해도 비과세를 혜택을 받을 수 있었던 경기도와 인천지역의 영향이 클 것으로 보인다.

따라서 광교신도시와 청라지구는 당초보다 경쟁률이 다소 낮아질 가능성도 있다. 당첨 안정 가점이 되지 않더라도 한번 도전을 해보는 것도 기회일 것으로 보인다.

반면 서울 재개발 및 재건축 분양 물량의 경우에는 당초보다 경쟁률이 더 높아질 것으로 보인다. 지난 동대문구 래미안 전농2차 평균 가점이 56점인 것을 감안, 55점 이상은 돼야 안정권에 들 것으로 보인다. 재건축도 마찬가지다. 서초동 래미안 서초스위트가 112㎡가 평균 55점이었던 것을 감안, 인기 주택형의 가점은 더 높을 것으로 보인다.

벽산건설은 서울 구로구 고척동 고척3구역을 재개발, 339가구 중 80∼145㎡ 147가구를 일반에 10월에 공급할 예정이다. 입주는 2010년이다. 지하철2호선 양천구청역이 걸어서 15분 거리에 있다. 서남부지역 르네상스 계획과 영등포교도소 이전 등의 호재가 있다.

삼성건설은 서초구 반포동 반포주공2단지를 재건축해 85~267㎡, 총 2444가구 중 426가구를 일반 분양한다. 반포동 일대는 신세계백화점을 비롯한 대형 쇼핑시설과 반포고·세화고·세화여고 등 학군 프리미엄까지 갖추고 있어 명실상부한 강남 대표 고급단지로 우뚝 설 것으로 보인다.

12월에는 서울 서대문구 북가좌동 가재울 3구역 내 위치한 ‘래미안 가재울’은 대림산업과 공동으로 재개발이 진행 중이다. 85~184㎡ 규모로 2675가구 중 707가구가 일반 분양된다.

울트라 건설은 광교 신도시 A-21에서 112, 148㎡ 총 1천188가구를 분양한다. 이 지역은 서울 접근성이 뛰어나며 2기 신도시 중 녹지율(41.4%)이 가장 높아 쾌적성이 매우 좋다. 분양가는 3.3㎡당 1300만원대가 될 것으로 보인다. 마이너스 옵션이 적용되며 확장형 여부를 선택할 수 있다.

청라지구에서는 호반건설이 이달 A20블록에서 아파트 113,114㎡ 620가구를 공급한다. 최고 30층 높이, 8개동 규모로 지어진다. 우측으로 하천이 흐르며 바로 북측 블록은 상업지역이다. 최고 30층 8개동이고 단지 오른쪽에 하천이 흐르며, 경인고속도로가 가깝다. 청라지구는 인근 시세보다 200~300만원 정도 저렴한 대부분 3.3㎡당 900만~1000만원에 나올 것으로 보인다

포스코건설은 송도국제도시 국제업무단지 B-4블록에서 '송도 센트로드' 오피스텔 264실을 9월에 분양한다. 인천지하철 1호선 연장 구간 중 제6 정거장이 위치해 있다. 45층 초고층 타워형으로 지금까지 공급된 송도 내 오피스텔 중 최고층이며 도심 및 바다조망이 가능하다.

우미건설도 김포한강신도시 AC-2블록에 ‘우미린’을 11월에 분양할 계획이다. 149㎡단일 면적으로 1041가구를 분양한다. 김포한강신도시는 김포고속화도로가 개통이 되면 강남 접근성이 좋아진다.

◇거주요건 강화 피하려면 = 9.1대책으로 경기도와 지방의 경우도 거주 요건이 강화됐다.

지금까지는 3년 이상 보유하고, 2년 이상 실거주하면 양도세가 비과세였다.

하지만 내년부터 서울과 과천, 5대 신도시의 1가구 1주택 보유자는 3년 이상 보유하고 3년 이상 실거주해야 양도세가 비과세된다.

또 수도권 모든 지역과 지방에서도 3년 이상 보유하더라도 최소 2년 이상 거주해야만 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 받을 수 있다.

이 같은 거주요건 강화는 빠르면 올해 말 아니면 늦어도 내년 초 법 개정이 이뤄지면 곧바로 효력이 발생한다.

즉, 2006년 1월 서울 지역 아파트를 매입해 내년 1월에 양도를 할 경우 공포일 이전에 취득했기 때문에 종전 규정인 3년 보유 2년거주 요건을 충족해 양도세를 내지 않아도 된다.

이에 따라 비과세 요건 강화를 피하고 싶은 내집마련 수요자라면 법 개정 전에 등기를 할 수 있는 올해 입주 예정인 아파트에 관심을 갖는 것이 좋다. 상대적으로 새 아파트이기 때문에 일반 분양 물량이 줄어들고 있는 가운데 새 아파트 희소성까지 기대할 수 있다.



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