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재건축시장, 조합원들 거래 '숨통'

최종수정 2008.08.23 13:37 기사입력 2008.08.23 06:56

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재건축 조합원 지위 양도 금지 조항이 폐지됨에 따라 금융부담과 거래제한으로 진퇴양난에 빠졌던 보유자들이 조금이나마 숨통이 트일 것으로 보인다.

그 동안 입주권 보유자들은 대출금리 상승과 추가부담금 등 금융 압박에도 조합원 지위 양도 금지 규정으로 인해 매도를 할 수 없었다.

특히 준공을 앞둔 사업장에서는 2주택자가 될 입주권 보유자들이 양도세 중과를 피할 수 있게 됐다. 일부 단지에서는 매물도 출시되고 있는 상황. 하지만 매수자가 형성될지는 아직 미지수다.

◇ 재건축 조합원 지위 양도 가능해져

지난 21일 국토해양부는 재건축 규제 합리화, 분양가 상한제 개선, 후분양 제도 보완 등 부동산 시장 규제완화를 주요 골자로 한 '주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안'을 발표했다.

8.21 대책 중 재건축에 관심이 많은 투자자들의 관심을 끄는 대목이 재건축 조합원 지위 양도 금지 폐지이다. 국토부는 도시 및 주거환경정비법의 개정과 함께 재건축 규제 합리화의 일환으로 이번안을 마련했다.

현행 도시 및 주거환경정비법 제19조에 따르면 투기과열지구 내의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가 후 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 지위를 받을 수 없다. 2003년 12월 31일 이전 조합설립인가를 받은 경우 1회에 한해 조합원 지위 양도가 가능하나 그 이후부터는 이마저도 금지하고 있다.

그러나 8.21대책에 따라 투기과열지구 내 주택재건축사업이라도 조합원 지위를 양도할 수 있게 됐다. 국토부는 이번 조치를 계기로 얼어붙은 재건축 시장이 활기를 되찾고 매매 활성화와 개발이익환수를 통해 세수를 확보할 수 있기를 기대하고 있다.

◇ 재건축 입주권 보유자 숨통 트일 듯

조합원 지위 양도가 가능해지면서 그 동안 금융 압박을 받아온 입주권 보유자들의 발걸음이 빨라졌다. 대출금리 상승 등 자금압박을 받으면서도 거래제한으로 매물을 내놓지 못하고 있던 보유자들이다.

8.21대책 발표 이후 역삼동 개나리5차아파트 등 관리처분계획인가를 받은 구역을 중심으로 매매 문의가 나오고 있다는게 현지 중개업소의 전언이다.

이에 입주권과 기존 주택을 동시에 보유한 사람들의 입주권 매도가 늘어날 것으로 예상된다. 특히 재건축 사업이 완료되면 재건축 입주권이 주택으로 전환됨에 따라 중과세 위기에 처했던 입주권 보유자들이 마지막 처분 기회를 갖게 됐다.

따라서 막바지 사업단계에 있는 단지를 중심으로 입주권 매물이 나올 것으로 예상된다.

주택 수 산정에는 포함되는 입주권이라 할지라도 입주권을 먼저 양도할 경우 중과 세율 적용에서 제외됨에 따라 보유기간에 따른 일반부동산의 양도세율(9~36%)이 적용되기 때문이다.

재건축 단지를 끼고있는 강남 중개업소는 "자금 부담이 크고 재건축 사업후에도 입주하지 못하는 소유자들을 중심으로 매도가 예상된다"고 전했다.

그러나 매수자들의 반응은 조용한 편이다. 단계 간소화로 재건축 사업속도가 빨라질 것으로 기대되는 은마 등 초기 사업장의 경우도 아직은 반응이 미미하다. 당분간 시장 동향을 좀 지켜봐야 할 것으로 보인다.

백정은 부동산114 연구원은 "8.21대책 발표는 실질적으로 거래 활성화에 도움이 될 세제 등 금융 부분의 완화가 없기 때문에 이번 조치가 재건축 매매 거래 활성화로 이어질지는 아직 미지수"라고 말했다.


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