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미분양 추가대책, 시장 활성화 이어지나

최종수정 2008.08.18 15:22 기사입력 2008.08.18 09:07

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분양권 전매제한·재건축 규제 완화 등 담아

정부의 부동산 규제완화 움직임이 빨라지고 있다.

구체적인 방안은 아직 확정되지는 않았다. 주요 검토중인 내용은 ▲ 수도권 아파트 분양권 전매 제한 완화 ▲ 재건축 규제 완화 및 조합원 지위 양도 허용 ▲ 소형 및 임대주택 의무비율 완화 ▲ 대출 규제 완화 등이 포함될 전망이다. 대책 발표 시기는 추석이전에 하는 방안을 저울질하고 있다. 즉 '언발에 오줌누기'식 처방이 될 공산이 크다.

이와 관련, 전문가들은 18일 "수요 진작 및 아파트 공급 확대 등을 기대할 수 있어 어느 정도 시장 정상화에 기여할 것"이라면서도 "내놓을 카드가 한정적이어서 전반적인 경기 활성화로 이어지기는 어려울 것"이라는 분석을 내놓았다.

이는 전국 미분양 아파트이 공식집계로 지난 5월 말 현재 12만8000여가구로 지난 2006년 말보다 70% 늘었기 때문이다. 업계에서는 그러나 실제 미분양 아파트는 25만가구가 넘을 것으로 보고 있으며, 40조원 이상의 자금이 미분양 아파트에 묶여 있다는 분석이다.

미분양 아파트로 건설업체들의 부도도 크게 늘었다. 올 들어 7월까지 부도가 난 건설사는 총 215개로 지난해 같은 기간 141개에 비해서 53%나 늘었다.

이처럼 수도권 미분양 물량이 1만7000가구에 이를 정도로 건설경기 침체가 수도권까지 확산되자 정부가 부동산 미분양 추가대책을 손질하겠다는 것이다. 미분양 물량 증가와 함께 건설사 부도가 늘어나는 등 부동산 시장의 침체를 더 이상 방치할 수 없다는 판단 때문으로 풀이된다.

◇미분양추가 대책 뭘 담나 = 우선 분양권 전매제한 제도를 완화하는 것이다. 현행 5∼10년에 이르는 수도권 분양권 전매제한 기간을 일정 기간 단축하는 방안을 검토중인 것으로 전해졌다.

이를 공공택지는 기존 10년∼7년을 5년∼3년, 민간택지는 7년∼5년을 3년∼1년으로 단축하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

지방에서는 현재 공공택지만 분양계약 체결 가능일로부터 1년간 되팔기(전매)가 제한되고, 투기과열지구로 지정될 경우 공공택지는 3년, 민간택지는 3년(충청권)-1년(기타)이 적용되기 때문으로 풀이된다.

재건축 규제 완화 부문은 조합원 지위 양도를 금지하고 있는 규정을 손질하는 한편 개발이익 환수 장치 마련을 전제로 소형주택(전체 가구수의 60%를 85㎡이하로 건설) 및 임대주택 의무비율(주택증가용적률의 25%)도 완화할 가능성이 높다.

주택 구입시 대출을 억제하는 금융규제를 완화하는 방안도 논의하고 있다. 국토부는 총부채상환비율(DTI)은 없애고 주택담보인정비율(LTV)만 유지하자는 입장인 것으로 알려졌다.

◇‘활성화’어렵고 ‘정상화’에는 효과 = 이번 미분양 추가대책이 침체된 부동산 경기를 활성화시키는데 역부족이라는게 전문가들의 지배적인 의견이다. 이번 전매제한 완화대책이 부동산 경기 활성화에 큰 효과를 보이기보다는 정상화 수준으로 효과를 보일 것이라는 분석이다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “과거 전매제한은 길어야 준공 뒤 2년이었는데 지금은 10년까지 묶어 과도한 측면이 있다”며 “세계적으로 스태그플레이션이고 금리가 높아 부동산 시장이 활성화되지 않는 것”이라고 말했다.

박원갑 스피드뱅크 부사장도 “그동안 미분양이 많았던 것은 과도한 분양값 탓이지 전매제한이 길기 때문이 아니었다”며 “전매제한 완화 등 이번 조치로는 부동산 경기 활성화에 큰 도움이 되기 어렵다”고 말했다.

업계에서도 이번 미분양 대책이 침체된 부동산 시장을 활성화시키는데는 어렵다며 다만 부동산 경기를 정상화시키는데는 다소 효과를 발휘할 것으로 보고 있다.

한국주택협회 관계자는 “부동산 경기가 침체 늪에 빠진 상황에서 이번 미분양 추가대책은 정상화될 수 있는 숨통을 터주는 수준으로, 활성화에는 크게 도움을 줄 수 없다”며 “시장이 경직된 상황에서 이번 대책이 투기로 이어질 가능성도 낮다”고 말했다.

이 관계자는 “거래가 없고, 미분양 주택은 쌓이는 등 부동산 경기가 죽어 있는 상황에서 이번 대책으로 활성화되기는 어렵다”며 “부동산 시장을 정상화시키는데는 효과가 있을 것으로 보고 있다”고 덧붙였다.


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