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아파트, 재건축 '시들' vs 리모델링 '활기'

최종수정 2008.07.24 15:10 기사입력 2008.07.02 08:06

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잠시 주춤하던 아파트 리모델링 사업이 또 다시 활기를 띄고 있다.

강남권 재건축 아파트가 추가부담금으로 인해 아파트 가격이 크게 하락하고 있는 가운데 상대적으로 리모델링 추진 단지가 이에 대한 반사이익을 얻고 있다.

리모델링 해당 단지가 인기를 끌면서 지난 5월 리모델링 시공사를 선정한 구로동 중앙하이츠 경우는 일주일 사이 가구별로 1000만원 이상 올랐다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "재건축 아파트 일반 분양분에 대한 분양가상한제 적용됨에 따라 조합원들의 부담이 다소 늘어날 수 있다"며 "여기에 재건축 규제 완화 계획이 가시화되지 못하면서 리모델링 추진 단지가 상대적으로 반사이익을 받고 있다"고 말했다.

◆ 리모델링 장단점

재건축은 노후된 건축물을 다 헐고 새로운 주택을 짓는 반면 리모델링은 기존기설물의 기본골조를 유지하면서 증·개축 및 대수선하는 것을 말한다.

이에 재건축 보다 공사기간이 짧아 수익 발생시점이 빠르고 자금 유동성도 높다. 조합원 동의조건(동의율 3분의 2이상)만 갖추면 조합설립이 가능해 추진 속도가 빠르다.

리모델링이 가능 기간도 완공 후 20년에서 15년 이상으로 단축됐다.

리모델링은 전용면적 기준으로 30%까지 중축이 가능하고 지하주차장 설치가 가능해지는 등 규제가 완화되고 있어 메리트가 크다.

또한 개발부담금 및 초과이익환수가 없어 재건축에 비해 공사비용이 적어 투자비용 대비 높은 수익률을 기대할 수 있다.

하지만 리모델링 추진도 수월한 것만은 아니다. 주민들의 동의를 받는 과정에서 난항을 겪고 있다. 아직까지 재건축 아파트에 대한 미련을 버리지 못하는 입주민들이 많기 때문이다.

리모델링은 배치나 평면에서 제한을 받는다. 기본적인 구조체를 그대로 유지한 채 앞뒤 공간을 터서 증축함으로 인해 평면이 앞뒤로 길어지게 되기 때문이다.

또 건폐율이 높거나 건물이 'ㄷ‘자 배치형이라면 증축 후 동간 거리가 가까워져 일조권을 방해받을 수 있다.

◆ 리모델링 추진 주요 단지

강남구 도곡동 동신1차는 4개 동 360가구로 구성돼 있고 1978년 12월에 준공된 아파트다. 지난해부터 이주가 시작됐다.

59㎡의 시세는 현재 4억8000만~5억원을 호가한다.

지하철 3호선 양재역이 걸어서 5분 거리에 있다. 또 2010년에 개통 예정인 광역전철 신분당선 양재역이 걸어서 5분 거리에 위치할 예정에 따라 교통 프리미엄이 기대된다.

강동구 명일동 삼익가든은 10개 동 768가구로 구성돼 있다. 1984년 10월에 준공됐고 지난 1월 말에 쌍용건설이 시공사로 선정됐다.

79㎡는 최근 한 달 사이 1500만원 가량 하락해 3억7000만~4억5000만원 정도한다. 지하철 5호선 굽은다리역이 걸어서 5분 거리에 있다.

구로구 구로동의 중앙하이츠는 6개 동 579가구로 구성돼 있고 지난 1987년 7월에 준공됐다. 지난 5월 말 시공사로 대림산업이 선정이 되면서 리모델링 사업에 박차를 가하고 있다.

79㎡는 최근 한 달 사이 1천만원이 올라 2억5000만~2억8000만원을 호가한다. 대기 매수자는 많으나 매물이 없어 호가 위주로 계속 오르고 있다.

마포구 공덕동 마포현대는 5개 동 480가구로 구성돼 있다. 지난 1987년 9월에 준공돼 현재 리모델링 추진 제안이 들어간 상태다.

지하철 5호선 공덕역이 걸어서 8분 거리에 있고 향후 경의선 공덕역이 걸어서 8분 거리에 위치할 예정에 따라 교통 프리미엄이 예상된다.

72㎡는 2억8000만~3억2000만원에 매물이 나오고 있다. 최근 한 달 전에는 2억4000만~3억원에 거래가 성사됐다.


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