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[지방미분양대책] 금융완화 '효과' VS 수도권배제 '논란'

최종수정 2008.06.11 10:43 기사입력 2008.06.11 10:39

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고위당정협의회가 11일 발표한 미분양주택 해소대책의 골자는 '세제 및 금융완화를 통한 지방 주택경기 회복'이다. 이는 지방 건설경기를 살릴 수 있는 기폭제라는 점에서 의미가 있다. 특히 미분양으로 자금난을 겪어온 건설업계는 당분간 숨통을 트게 됐다.

그러나 대책 자체가 지방에만 한정돼 있어 수도권과의 형평성 논란을 야기하고 있다. 또 LTV 10% 증가 등 금융완화 정책은 실제 효과를 가져올 것으로 보이지만 투기를 차단할 장치가 없다는 점도 지적대상이다.

◇지방 건설경기 회복 '신호탄'

당정이 내놓은 미분양대책은 △LTV 상향(분양가 인하시 60→70%) 및 모기지보험 확대 △취등록세 50% 감면 △양도세 일시적 1세대2주택자 인정기간 연장(1→2년) △매입임대 세제헤택 확대(주택규모 확대, 임대기간 단축:85㎡→149㎡ 이하, 10년→5년, 양도세 중과배제 가액요건(3억) 변경 : 양도가액 기준→취득가액 기준) 등이다.

이 중 세제 및 금융완화는 주택건설업계가 계속 요구해온 부분으로 시장파급효과가 어느 정도 나타날 것으로 분석된다.

당정은 1가구의 주택을 소유한 사람이 지방의 미분양주택을 사들여 2가구가 되더라도 1가구를 2년 안에 팔면 양도소득세를 면제하기로 했다. 지금은 1가구 2주택자가 주택 한 채를 1년 안에 팔아야 양도세를 물지 않는다.

또 신규 아파트를 담보로 금융회사에서 대출받을 수 있는 한도를 현행 최대 60%에서 70&까지 상향조정하기로 했다. 하지만 이는 건설업체가 자발적으로 분양가를 10% 인하하는 사업장에 한해서만 적용된다.

특히 모기지보험 가입 요건을 기존 85㎡ 이하 요건을 폐지, 중대형도 보험 대상이 될 수 있도록 했다. 따라서 모기지보험에 가입하면 최대 85%까지 대출이 가능하다.

취등록세 완화도 수요자들의 구매력을 당길 수 있는 요소다. 여유있는 고령층을 중심으로 수요가 늘어날 것으로 예상된다.

◇금융완화 대책..시장효과 크되, 투기 우려

당정의 이번 대책에는 LTV 최대 15%(모기지보험 가입시) 증가 등 참여정부 5년간 옥죄여온 금융지원이 포함돼 있다.

부동산에서 금융완화 정책은 시장 영향력이 강해 어느 정권에서도 쉽게 내놓지 못한 대책이다. 참여정부는 금융규제를 대폭 강화, LTV와 DTI로 주택시장으로 흘러들어오는 자금을 차단해왔다.

MB정부가 금융부분에 손을 댄 것은 지방미분양 실태가 얼마나 심각한인지를 인식했기 때문이다. 실제 미분양은 1998년 IMF당시보다 더 많은 공식집계 13만가구를 넘었고 비통계수치까지 포함하면 25만 가구에 이를 것으로 분석된다.

반면 금융지원완화는 투기우려도 낳고 있다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "지방의 경우 집값 상승 가능성도 상대적으로 낮고 가구소득도 떨어지는 상황에서 대출의 문을 열어줬을때 금융불안의 소지가 될 수 있다"며 "오히려 LTV는 수도권에서 상향조정시켜주는 것이 맞다"고 말했다.

◇수도권 형평성 논란

이번 대책은 지방에 한해 이뤄져 수도권 수요자들과의 형평성 논란을 낳고 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표도 "지방의 경우엔 공급이 효과한 지역도 많아 미분양 해소를 위해선 수도권 거주자들이 지방물량을 구매할 수 있도록 개선돼야 한다"며 "이를 위해 지방물량에 대해선 주택가구수에 포함시키지 않는 등의 추가 대책이 요구된다"고 설명했다.

또 지방에 이어 수도권지역에 대한 미분양 대책도 나와야 한다는 입장이다.
박 대표는 "지방미분양이 많기 때문에 먼저 대책이 나오는 것은 맞지만 경기 남부 등 미분양이 많은 곳이 많아 수도권 물량에 대한 규제완화도 이뤄져야한다"고 말했다.

반면 지방자치단체들은 거래세 완화로 줄어드는 세수에 대한 보전대책을 아직 확정하지 못했다. 행안부는 취득ㆍ등록세를 1%포인트 낮추면 지방세 수입이 연간 1조5100억 원 정도 줄어든다며 지방소비세나 지방소득세와 같은 새로운 세목을 만들어 이를 보전해줘야 한다고 주장하고 있다.

세제 및 금융완화가 현재의 상황에서는 해결책이 되기 어렵다는 분석도 있다.
IMF당시는 돈이 없어 집을 못살 형편이어서 미분양이 크게 증가했지만 현재는 지방에 집을 사야할 이유를 느끼지 못하는 것이 원인이기 때문이다.

부동산시장 한 관계자는 "정부가 지금 당장 지방 미분양을 해소하려고 하기 보다 지방의 수요를 늘릴 수 있는 균형발전에 더 힘을 쏟아 메리트를 부여해야 한다"고 강조했다. 이외에도 건설사들을 구제해주는 정책이라는 지적도 나오고 있다.


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