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대출받아 산 땅 수익성 밑돌땐 과감한 처분을 [재테크 리모델링]

최종수정 2008.03.10 10:45 기사입력 2008.03.10 10:45

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이정걸 국민은행 골드앤와이즈 아시아선수촌PB센터 팀장

문) 경기도에 거주하는 40대 직장인입니다. 제 소득은 월 200만원 정도이며 남편은 월 300만원정도의 급여를 받고 있으며 초등학생 자녀2명과 늦둥이 아들(3세)을 두고 있습니다. 평균적인 생활비로 약 100만원을 지출하고 초등학생 2명의 학원비에 40만원, 가족보험에 80만원, 장기주택마련저축에 월 50만원, 개인연금 월 20만원을 지출하고 있습니다.

남편은 2년만기 5000만원짜리 적금을 7개월째 들고 있으며, 월 100만원씩 불입하는 변액보험에 37회 납입했습니다.(이중 2000만원은 약관대출을 받아 생활비에 충당하고 있습니다.) 현재 소유한 아파트(분양가 3억3000만원 현재평가액 5억원)는 전세 2억4000만원에 주고 있으며, 주택구입시 받은 대출이 5000만원 있습니다.

주변에서 들은 정보로 몇 년전 지방에 토지를 구입했는데 거의 대출로 사들여 총1억7000만원에 대한 이자가 매월 110만원씩 나가고 있어 가계에 큰 부담이 되고 있습니다. 아직까지 재테크에 대한 구체적인 지식이 없어 늘 경제적인 부담을 느끼며 살아가고 있습니다. 조언을 부탁드립니다.


답) 재테크를 너무 어렵게 생각할 필요는 없을 것 같습니다. 현재의 재무상태를 정확히 파악하고 장기적인 목표를 위해 계획적인 투자와 지출을 설계하는 것이 재테크의 기본입니다.

상담자의 재무상태를 요약해보면, 부동산과 기타 금융자산으로 구성된 자산은 부동산이 약 6억7000만원이며 대출금액이 2억4000만원, 전세보증금 2억4000만원, 기타 금융자산은 약 6000만원 정도로 파악됩니다. 총소득은 매월 평균 약 500만원이나, 매달 생활비 140만원, 월 저축 450만원, 대출이자비용으로 110만원을 지출하여 평균지출이 월 소득금액을 약 200만원 정도 초과하고 있습니다. 필요에 따라 납입된 펀드자금을 일부 환매하거나 기타자산으로 충당하는 것으로 판단되니 먼저 매월 소득범위 내에서 적정한 지출과 저축을 해 나가는 것이 바람직하다고 봅니다.

매달 고정적으로 지출되는 대출이자비용이 약 110만원으로 의뢰인의 총소득에 비해 현재까지는 적정한 수준이라고 볼 수 있으나 (총부채비율 36%이내일 경우 적정) , 아직까지는 한국은행이 콜금리를 동결하고 있지만 지난 연말처럼 단기 급등할경우 대출금리가 상승해 추가적인 금융비용이 발생할 수 있으니 매월 상환가능 한 범위 내에서 대출금을 최대한 줄여나가야 할 것입니다.

부동산을 살펴본다면 지난해부터 변경된 부동산 정책중 비사업용 토지에 대한 양도소득세 기준 강화 등이 상담자께서 신중히 검토해야 할 부분이라고 볼 수 있습니다. 상담자께서 구입한 부동산(임야)의 경우 지방지역소재 매입가격 약 1억7000만원으로 기준시가 3억원 미만의 임야로 종합부동산세 과세대상에는 해당되지 않으나, 비사업용 토지(나대지, 임야, 농지 등)의 경우 실 거래가 과세 및 양도차익에 대해 66%의 중과세를 부과하니 보유기간중의 대출이자 및 경비의 총액과 향후 발생할 최종수익을 사전에 계산해 보는 것이 필요할 듯 합니다. 향후 수익성이 없다고 판단될 경우 되도록 빨리 부동산을 처분해 과다한 채무금액을 줄이는데 최선을 다해야 할 것입니다.

전세보증금으로 받은 2억4000만원은 미래 사용을 위한 목적자금이므로 위험을 감수한 투자보다는 안정적인 자산으로 운용하는 것이 바람직하므로 최근 금리인상으로 인해 예전보다 다소 상승한 확정금리를 제시하는 금융기관이 있으므로 (1년 정기예금 기준 1금융권 5.7~5.8%, 2금융권 5.9~6.0%) 전세반환 시점을 고려한 기간상품으로 투자하는 것이 좋을 듯 합니다. 또는 다소 과다한 부채로 인해 가계부가 적자를 지속하고 있어 대출상환의 용도로 일시적으로 사용하는것도 가능할것으로 생각됩니다.

상담자께서는 맞벌이임에도 불구하고 불필요한 지출을 줄이고 소득대비 상당히 많은 금액을 저축하고 있습니다. 연말정산시 소득공제가 가능한 상품뿐 아니라 비과세 혜택을 받을 수 있는 장기연금, 보험 등의 상품에 적절히 투자하고 있으나, 총 저축액의 60%가 넘는 금액을 적금과 인덱스 펀드로 투자하고 있어 평균수익률이 상대적으로 낮을 수도 있습니다.

해외펀드 비과세(해외상장주식 매매평가로 인한 차익은 비과세)가 2009년 12월말까지 한시적으로 적용되고 있어 보다 폭 넓은 해외시장으로의 투자가 가능하니 미래성장 잠재력이 큰 이머징 시장과 조정기를 거치고있는 국내시장, 상승국면인 섹터펀드 등 다양한 시장으로의 투자를 고려해보는것도 필요할 것 입니다. 국내펀드뿐 아니라 해외펀드의 경우에도 상품에 따라 매월 적립식으로 투자가 가능하며 투자기간이 90일을 초과할 경우 필요에 따라 일부 환매할 수 있으니 상품가입 시 고려하시기 바랍니다.

재테크는 큰 도화지위에 나의 인생을 그리는 것에 비유할 수 있습니다. 살고 싶은 집도 그려보고 커가는 귀여운 아이들의 모습도 그려보십시오. 그리고 형형색색의 색연필로 작은 칸을 채워가십시오. 색연필로 칠하다 보며 조금 어긋나기도하고 삐뚤어지기도 합니다. 하지만 큰 그림이 완성되었을 때 작은 어긋남은 큰 그림에 묻혀 보이지 않기 마련입니다. 투자에 있어서 100% 성공할 수는 없지만, 장기전략을 수립하고 부부가 함께 노력한다면 재테크는 항상 만족스러운 결과를 가져 다 줄 것이며 가족의 행복은 그 보너스가 될 것입니다.


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