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상가임대차보호법 잘 숙지하면 약된다

최종수정 2008.02.10 01:15 기사입력 2008.02.10 01:15

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종종 건물주가 권리금의 수수를 인정하지 않아 임차인들이 애를 먹는 경우가 많다. 이같은 일련의 사태를 미연에 방지하기 위해선 권리금계약을 하기 전에 건물주의 의사를 확인할 필요가 있다.

이처럼 상가임대차보호법을 어느정도 숙지하고 있는 임차인이라면 권리금 수수에 대한 걱정은 쉽게 해결할 수 있다.

하지만 문제는 상가임대차보호법에 대한 이해가 부족한 영세 임차인들이다.

그렇다면 상가 임차인들이 보호를 받을 수 있는 권리금과 임차한 상가가 경매진행될 경우 우선 변제받을 수 있는 보증금은 얼마나 될까.

◇권리금 어떻게 받나 = 상가임대차보호법 제 10조는 권리금을 우회적으로 회수할 수 있도록 해놓았다. 막대한 시설비를 투자하고도 회수기간이 짧아 손해를 보았던 현실을 반영해 영세한 임차인을 보호하기 위해서다.

서울 2억4000만원 이하, 수도권 과밀억제권역(인천포함) 1억9000만원 이하, 광역시(인천광역시 제외) 1억5000만원 이하, 기타지역 1억4000만원 이하에 해당되는 임차인들은 최장 5년의 범위 내에서 계약기간을 연장할 수 있고, 임대인은 이를 거절하지 못하도록 해 투자금을 회수할 수 있다.

이 규정을 적용받기 위해선 임차인도 법적 요건을 갖춰야 한다.

사업자등록 후 임차인으로서의 의무를 충실히 이행해야 하고, 환산보증금이 위의 금액을 초과해서는 안된다. 초과하는 경우에는 상가임대차보호법의 적용이 배제되기 때문에 5년의 계약갱신 조항도 적용되지 않는다.

권리금을 정할 때 흔히 1년 동안 영업해 얻을 수 있는 이익금을 권리금으로 책정하는 경우가 많은데, 상가임대차보호법상 일정 조건의 경우 5년의 기간을 보장하고 있기 때문에 계약갱신요구권을 활용하면 쉽게 해결할 수 있다.

적정한 권리금을 책정한다는 것도 문제다.물론 시설비의 경우 사용기간에 따른 감가상각비 등을 고려한 금액산출이 가능하다.

하지만 문제의 핵심은 주관적 요소가 강한 순수 권리금이다. 양도인의 경우에는 가능한 높은 금액을 요구할 것이기 때문에 양수인의 입장에서는 기꺼이 기회비용을 지불하고 영업을 통해 이를 보전하고 더불어 추가 이익을 얻을 수 있는 금액까지 협상을 통해 조정할 수 있어야 한다.

◇보증금 우선변제도 범위 = 상가임대차보호법에 의거 임차인은 보증금을 우선 변제를 받을 권리가 있다. 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있다.

특히 소액 임차인은 최우선 변제권이 있다.

확정일자를 받은 임차인은 경매, 공매시 확정일자를 기준으로 변제 순위가 결정 되지만, 보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/3 범위 내에서 다른 권리자 보다 최우선해 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있다.

◇임대기간 5년보장 및 임대료 과다인상 억제 = 임차인에게는 5년 범위 내에서 계약 갱신 요구권이 주어진다. 임차인이 임대차 기간 만료전 6월 부터 1월 까지 사이에 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차 기간이 5년간 보장된다.

게다가 지나친 임대료 인상도 억제된다. 임대료 인상 한도가 연 12%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환 할때 전환율도 15% 이내로 제한된다



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