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이사철 세입자 '이것만은 꼭 챙기자'②

최종수정 2008.02.07 16:02 기사입력 2008.02.07 10:42

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'(최)우선변제' 알면 보증금 걱정없다

'(최)우선변제' 알면 보증금 걱정없다

날씨가 좋은 봄철과 가을철이 이사 수요가 가장 많은 시기다. 그만큼 이 시기에 전·월세 가격도 들썩인다. 하지만 요즘에는 혹한기와 장마철을 제외하고는 빈번한 이사 수요가 발생한다. 특히 신학기가 시작되는 3월 이전에 그 수요가 왕성하다.

등기부등본을 제대로 파악해 이사갈 집에 대한 금전적 하자여부를 파악했다면 세입자(임차인) 입장에서 전·월세 보증금을 안전하게 지키기 위해서 필수적으로 알아둬야 할 것이 우선변제와 최우선변제에 관한 내용이다.

'이사철 세입자, 이것만은 꼭 챙기자①'에서 전.월세 계약에 앞서 저당권이 설정된 집에 대한 위험성을 경고했다면 여기서는 세입자가 보증금을 지키기위해 취해야할 필 수적인 조치에 대해 얘기하고자 한다.

◇ '우선변제' 알면 보증금 지킨다 = 시세 3억원짜리 강북의 아파트를 1억3000만원에 전세계약하려는 문희상씨(가명)는 등기부등본에서 6500만원짜리 선순위 근저당을 발견했다. 문씨 부인은 이 아파트를 마음에 들어했지만 막상 계약을 하려니 순위가 앞서있는 은행 저당권이 무척이나 신경이 쓰였다.

하지만 우선변제만 안다면 계약을 주저할 이유가 없다. 우선변제는 민법상 채권에 속하는 전·월세 보증금을 다른 물권(저당권·점유권·소유권·지상권·지역권·전세 권·유치권)에 우선해서 보장해주겠다는 뜻이다.

즉 세입자가 전·월세 계약이후 전입신고(점유)를 하고 관할 동사무소나 등기소에서 확정일자을 받아두면 우선변제요건이 성립된다. 후순위 저당권 등 물권에 의해 재산 침해를 받지 않도록 하겠다는 취지다. 하지만 이 세가지 중 단 한가지만 빠져도 우선변제 요건은 성립되지 않는다.

계약과 전입신고가 이뤄지면 대항력이 생기고 여기에 확정일자까지 받아두면 채권이 물권화돼 안전하게 권리를 보호받을 수 있다. 만약 중간에 전세 보증금이 증액되면 증액계약서에 다시 별도로 확정일자를 받아둬야한다. 혹시라도 집주인이 대출을 받기 위해 중간에 일시적으로 전입을 빼달라든가 하는 요구가 있을때는 내용을 꼼꼼히 살펴야하며 가급적 이를 들어줘서는 안된다.

선순위 저당권이 설정돼 있을때 우선변제요건을 갖췄다고해서 모두 안전한 것은 아니다. 만에 하나 있을지 모를 위험을 피해 안전하게 보증금을 회수하려면 저당권 금액 과 세입자 보증금을 합쳐 통상 시세의 70%를 넘지 않아야한다.

◇ 보증금이 소액이라면 '최우선변제' 알아야 = 최우선변제란 주택임대차보호법에 따라 주택임차인이 계약과 전입신고의 2가지 요건만 갖추면 소액 보증금을 전·후순위 관계없이 가장 먼저 회수할 수 있는 것을 말한다. 경제적 약자를 배려하기 위한 특별한 규정쯤으로 이해해두면 되지만 그렇다고 보증금 전액을 회수할 수 있는 것은 아 니다.

최우선변제는 지난 84년 1월 1일 처음 적용돼 그후 4차례에 걸쳐 대상 보증금과 최우선변제액이 증액됐다.
예를들어 2001년 9월 15일 이후 수도권에서 전·월세 계약을 체결한 세입자의 보증금이 4000만원 이하라면 40%인 1600만원까지 최우선변제가 가능하다. 여기서 수도권은 서울·인천·의정부·구리·남양주·하남·고양(일산)·수원·성남(분당)·안양·부천·과천 등이 속한다.

부산·대구·대전·광주·울산 등 인천을 제외한 광역시의 경우 3500만원 이하에서 1400만원(40%)까지 최우선변제된다. 기타지역은 3000만원이하에서 1200만원까지 가능 하다.

인천에서 보증금 4000만원짜리 전세를 살고 있다면 근저당에 비해 순위가 늦고 확정일자가 있건 없건 상관없이 1600만원까지 가장 먼저 돌려받을 수 있다. 월세 보증 금에 대해서도 마찬가지로 적용된다. 보증금 1500만원에 월 20만원짜리 월세 세입자라면 순위에 관계없이 보증금 전액을 돌려받을 수 있다.

95년 10월 19일~2001년 9월 14일 사이에 전월세 계약자라면 각각 특별시와 광역시의 최우선변제 대상 보증금 범위는 각각 3000만원과 기타지역 2000만원이다.

하자 있는 집에 월세로 들어갈 경우 보증금과 월세를 조정하는 방법으로 얼마든지 위험을 회피할 수 있다.

수도권의 경우 최근 몇 년간 전세가격이 크게 상승했기 때문에 실효성이 떨어진다는 지적도 있다. 하지만 서민주거생활 안정과 함께 다른 채권자(근저당권자, 압류권자 등)의 권리도 보호해야하기 때문에 그 범위를 크게 확대하기는 어려운게 현실이다.


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